19 maart 2018

Bouwbijlage voor ons complex

Het is alweer enige tijd geleden dat ik de pen mocht voeren op de bouwpagina van de VVE. Zoals u weet, wisselen Bert van der Laan, onze ‘gedelegeerd opdrachtgever’ in het renovatieproces, en ik elkaar af met de kopij voor deze bouwbijlage. De afgelopen keren heeft Bert de honneurs waargenomen en nu is het weer mijn beurt. Normaal gesproken behandelt Bert meer de bouwkundige aspecten van het renovatieproces en ik de wat meer algemene; ook nu is dat weer het geval. Zoals altijd kan de inhoud van deze bouwbijlage niet alleen interessant zijn voor eigenaars maar ook voor bewoners, die geen eigenaar zijn.

 

Renovatie en verzekeringen

Omdat gebleken is dat nogal wat mensen graag willen weten hoe het nu zit met de verzekering tegen risico’s van schade aan hun bezittingen door het renovatieproces, geef ik graag antwoorden op de meest gestelde vragen. Ik heb die vragen besproken met VvE Metea, onze beheerder.

 

Betrokken partijen

Welke partijen kunnen er zoal betrokken zijn bij schadevragen vanwege de renovatie? Dat zijn natuurlijk allereerst de partijen die uw woning gereed maken voor de renovatie; dan de partijen die de renovatiewerkzaamheden daadwerkelijk uitvoeren; en daarna de partijen die uw woning weer in orde brengen. Daarom is het goed om te weten wie er verantwoordelijk zijn voor deze partijen. Degenen die hiervoor verantwoordelijk zijn kunnen zich namelijk verzekeren tegen de schaderisico’s die belopen worden tijdens deze werkzaamheden.

Dat kunnen bijvoorbeeld de opdrachtgevers zijn van de renovatie, omdat die de eigenaars zijn van de ruimtes die gerenoveerd gaan worden; en de werkgevers van degenen die de werkzaamheden uitvoeren. Bij de opdrachtgevers kan men dan weer onderscheiden naar de VVE (als eigenaar van de gemeenschappelijke ruimtes, die verantwoordelijk is voor de renovatie ‘voor de voordeur’) en de groot-eigenaars, die als verhuurder verantwoordelijk zijn voor de renovatie ‘achter de voordeur’.

Vandaag zal ik stil staan bij de verzekeringen die de VVE, als eigenaar van de gemeenschappelijke ruimtes, heeft gesloten om zich te wapenen tegen (ook) de risico’s van schade bij renovatie. Het gaat daarbij in het bijzonder om een bedrijfsmatige aansprakelijkheidsverkering en een opstalverzekering van de VVE.

 

Bijzondere situatie

Ik zal een en ander toelichten aan de hand van een incident dat zich een tijdje geleden in ons complex heeft voorgedaan en waarbij ook verzekeringsvragen opgeld deden. Het betrof hier overigens een geval dat niet werd veroorzaakt door de renovatie an sich, maar waarbij wel vragen speelden die ook bij de renovatie een rol spelen. Een bewoner leed namelijk schade aan zijn inboedel vanwege een lekkage van een waterleiding, die was ontstaan in het daarboven liggende appartement. De vraag was nu wie er nu verantwoordelijk is voor de ontstane schade, of die schade verzekerd was, en welke partij zijn verzekeraar moest aanspreken. Het was buiten kijf dat de VVE verantwoordelijk was voor de betrokken waterleiding (dat was namelijk een zgn. gemeenschappelijke zaak); ook was er sprake van een in beginsel normaal (door de VVE) onderhouden waterleiding.

In concreto was de vraag of de VVE in dit geval zijn aansprakelijkheidsverzekering moest aanspreken omdat de VVE verantwoordelijk was voor de waterleiding; of dat de bewoner zijn inboedelverzekering moest aanspreken omdat zijn inboedel beschadigd was. Het antwoord op deze vraag was even verrassend als praktisch.

Het antwoord werd namelijk niet bepaald door de wettelijke tekst van een BW-artikel dat zegt dat de eigenaar van een gebouw aansprakelijk is voor de daarvoor ontstane schade maar door een afspraak die, voor zulke gevallen, is gemaakt door het Verbond van Verzekeraars. Die wettelijke aansprakelijkheid van de eigenaar is namelijk geen risico-aansprakelijkheid maar een aansprakelijkheid die is beperkt tot gevallen waarin een gebouw niet aan de normale onderhoudseisen voldoet. Juist om aan langdurige discussies over deze vraag bij voorbaat een eind te maken (daar is namelijk geen partij mee geholpen), heeft het Verbond afgesproken dat in dit soort gevallen de aard van het getroffen belang bepalend is voor de vraag wie zijn verzekeraar moet aanspreken. In dit geval ging het om beschadigde vloerbedekking; vloerbedekking behoort tot de inboedel van de bewoner; en daarom moest de bewoner dus zijn inboedelverzekering aanspreken. Had het een schade betroffen aan het gebouw, dan had de VVE dus zijn eigen opstalverzekering moeten aanspreken…

Ik realiseer me dat dit moeilijke materie is maar het lijkt me toch goed om u dit bij voorbaat te melden. Het kan verdere discussie (of teleurstelling) bij alle partijen voorkomen. Uiteraard moet ik u ook melden dat ik dit naar beste weten opschrijf maar ook het voorbehoud moet maken dat hieraan geen rechten en verplichtingen kunnen worden ontleend.

 

Aansprakelijkheid van derden

Het kan natuurlijk ook zijn dat de schade in voorkomend geval is veroorzaakt door derden, die hiervoor aansprakelijk zijn (en zich hiervoor moeten verzekeren). Dat kunnen bijvoorbeeld de aannemers zijn die de renovatiewerkzaamheden verrichten aan dak, puien (deuren en ramen, beglazing), kopgevels, vloeren en CO2-ventilatie) maar ook de werkgevers van ander personeel dat bij de renovatie wordt gebruikt. Hierover later meer.

 

Compensatieregelingen

Voorts heeft u inmiddels gemerkt dat de VVE probeert met compensatieregelingen reeds bij voorbaat te voorkomen dat bewoners de dupe worden van welke schade dan ook. Denkt u daarbij aan de bijstand bij de voorbereiding van de puivervanging in uw appartementen; het compensatie-aanbod bij de totstandkoming van een goede regeling over de zonweringen; en het zoeken naar wisselwoningen; dit laatste in samenwerking met de groot-eigenaars. Op deze manier proberen wij als VVE zo goed mogelijk te anticiperen op mogelijke risico’s en het voorkomen van schades voor u.

 

Hans Davids

Voorzitter VVE

 

0 antwoorden

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *