Hier staan de “blauwe pagina’s”  vermeld zoals ook opgenomen in het Boswijk Bulletin

,

Spreekuur vervalt tijdens vakantieperiode

Tijdens de bouwvakvakantie vervallen de renovatiespreekuren.

Het eerst komende spreekuur is op dinsdag 28 augustus van 10.00 tot 11.00 uur.

18 april 2018

Planning.

Zoals velen van u, maar met name de bewoners in blok E hebben gemerkt, loopt de planning verre van vlekkeloos. Het komen tot een goed doorlopend proces was en is niet eenvoudig. De proeftravee met 4 leegstaande appartementen boven elkaar en het starten met de renovatie van heel woonblok Eik heeft ons veel geleerd. We werden helaas geconfronteerd met de nodige (technische) verrassingen en het zoeken naar de juiste afstemming tussen de verschillende uitvoerende partijen. Ook het communicatietraject en afstemming met de bewoners nam meer tijd in beslag als geprognotiseerd. Het projectmanagementteam had onvoldoende capaciteit om deze problemen adequaat aan te kunnen pakken. Door al deze factoren hebben de werkzaamheden in gebouw Eik de nodige vertraging en uitloop opgeleverd, waarvoor wij als VvE onze excuses aanbieden.

Ook gebouw F zal hierdoor nog te maken hebben met een niet geheel strak lopende planning. De voorbereidingen voor realisatie zijn nog niet geheel afgerond. Vanaf gebouw G en H, die in principe een kopie zijn van E en F zullen de verschillende werkzaamheden weer opvolgend, dus zonder lange onderbrekingen,  worden uitgevoerd. Inmiddels is het projectmanagementteam uitgebreid tot de gewenste en nodige omvang.

 

Planning en zonwering.

De periode tussen demontage van uw zonnescherm, het daarna vervangen van uw gevelelement, en de diverse andere werkzaamheden zoals schilderwerk en montage van een nieuw scherm zal enkele weken bedragen. Met weer meer zonneschijn in het vooruitzicht zal daarom voor de bewoners op de bovenste verdieping  een tijdelijke oplossing worden voorzien.  Voor de bewoners van de begane grond, 1ste en 2de verdieping zal een tijdelijke stroomaansluiting voor het screen of zonnescherm worden aangebracht. Als zaken fout lopen, loopt er meer fout. Abusievelijk is bij een aantal bewoonde woningen van gebouw E zonwering verwijderd. Ook hier zal een tijdelijke voorziening worden aangebracht.

Bert van der Laan,

Gedelegeerd opdrachtgever VvE

21 maart 2018

Planning en informatie.

Beste bewoners,

De afgelopen weken heeft er weer veel bedrijvigheid plaats gevonden in en om de gebouwen. Zeer terecht komen er veel vragen over de planning en de behoefte om alle informatie die we de afgelopen periode over u hebben uitgestrooid samen te vatten. Op hele korte termijn zal daarom aan alle bewoners een informatie brochure worden verspreid waarin u alle zaken nog eens rustig kunt nalezen.

Ook zullen we hierin de informatie over de globale bouwrouting en planning in vermelden. Het afgeven van data van gedetailleerde planningswerkzaamheden over een langere termijn is vrijwel onmogelijk gezien invloed van bouwlogistieke zaken, invloed van het weer enzovoorts Om die reden wordt op dit moment voor de betreffende bewoners wekelijks informatie verstrekt.

In een bewoond complex is het onmogelijk per blok of galerij ver van te voren exact aan te geven wanneer u aan de beurt bent voor asbestsanering en gevelrenovatie. We worden logischerwijze geconfronteerd met woningen die niet toegankelijk zijn om reden van vakantie, ziekte of plotselinge afwezigheid. Dit heeft in verband met de asbestrenovatie tot gevolg dat dan meestal een hele galerij niet kan worden gerenoveerd. Dit heeft dan weer een ongewenst domino-effect op de partijen die deze werkzaamheden moeten uitvoeren en de kunststofpuien moeten leveren.   We begrijpen dat dit vervelend is en dat dit stress oplevert bij de bewoners. We werken aan verbetering. Inmiddels is de inventarisatie bij de bewoners van gebouw F en G ook in volle gang, zodat we beter op mogelijke wijzigingen van de planning kunnen inspelen.

Bert van der Laan, gedelegeerd opdrachtgever VvE.

19 maart 2018

Bouwbijlage voor ons complex

Het is alweer enige tijd geleden dat ik de pen mocht voeren op de bouwpagina van de VVE. Zoals u weet, wisselen Bert van der Laan, onze ‘gedelegeerd opdrachtgever’ in het renovatieproces, en ik elkaar af met de kopij voor deze bouwbijlage. De afgelopen keren heeft Bert de honneurs waargenomen en nu is het weer mijn beurt. Normaal gesproken behandelt Bert meer de bouwkundige aspecten van het renovatieproces en ik de wat meer algemene; ook nu is dat weer het geval. Zoals altijd kan de inhoud van deze bouwbijlage niet alleen interessant zijn voor eigenaars maar ook voor bewoners, die geen eigenaar zijn.

 

Renovatie en verzekeringen

Omdat gebleken is dat nogal wat mensen graag willen weten hoe het nu zit met de verzekering tegen risico’s van schade aan hun bezittingen door het renovatieproces, geef ik graag antwoorden op de meest gestelde vragen. Ik heb die vragen besproken met VvE Metea, onze beheerder.

 

Betrokken partijen

Welke partijen kunnen er zoal betrokken zijn bij schadevragen vanwege de renovatie? Dat zijn natuurlijk allereerst de partijen die uw woning gereed maken voor de renovatie; dan de partijen die de renovatiewerkzaamheden daadwerkelijk uitvoeren; en daarna de partijen die uw woning weer in orde brengen. Daarom is het goed om te weten wie er verantwoordelijk zijn voor deze partijen. Degenen die hiervoor verantwoordelijk zijn kunnen zich namelijk verzekeren tegen de schaderisico’s die belopen worden tijdens deze werkzaamheden.

Dat kunnen bijvoorbeeld de opdrachtgevers zijn van de renovatie, omdat die de eigenaars zijn van de ruimtes die gerenoveerd gaan worden; en de werkgevers van degenen die de werkzaamheden uitvoeren. Bij de opdrachtgevers kan men dan weer onderscheiden naar de VVE (als eigenaar van de gemeenschappelijke ruimtes, die verantwoordelijk is voor de renovatie ‘voor de voordeur’) en de groot-eigenaars, die als verhuurder verantwoordelijk zijn voor de renovatie ‘achter de voordeur’.

Vandaag zal ik stil staan bij de verzekeringen die de VVE, als eigenaar van de gemeenschappelijke ruimtes, heeft gesloten om zich te wapenen tegen (ook) de risico’s van schade bij renovatie. Het gaat daarbij in het bijzonder om een bedrijfsmatige aansprakelijkheidsverkering en een opstalverzekering van de VVE.

 

Bijzondere situatie

Ik zal een en ander toelichten aan de hand van een incident dat zich een tijdje geleden in ons complex heeft voorgedaan en waarbij ook verzekeringsvragen opgeld deden. Het betrof hier overigens een geval dat niet werd veroorzaakt door de renovatie an sich, maar waarbij wel vragen speelden die ook bij de renovatie een rol spelen. Een bewoner leed namelijk schade aan zijn inboedel vanwege een lekkage van een waterleiding, die was ontstaan in het daarboven liggende appartement. De vraag was nu wie er nu verantwoordelijk is voor de ontstane schade, of die schade verzekerd was, en welke partij zijn verzekeraar moest aanspreken. Het was buiten kijf dat de VVE verantwoordelijk was voor de betrokken waterleiding (dat was namelijk een zgn. gemeenschappelijke zaak); ook was er sprake van een in beginsel normaal (door de VVE) onderhouden waterleiding.

In concreto was de vraag of de VVE in dit geval zijn aansprakelijkheidsverzekering moest aanspreken omdat de VVE verantwoordelijk was voor de waterleiding; of dat de bewoner zijn inboedelverzekering moest aanspreken omdat zijn inboedel beschadigd was. Het antwoord op deze vraag was even verrassend als praktisch.

Het antwoord werd namelijk niet bepaald door de wettelijke tekst van een BW-artikel dat zegt dat de eigenaar van een gebouw aansprakelijk is voor de daarvoor ontstane schade maar door een afspraak die, voor zulke gevallen, is gemaakt door het Verbond van Verzekeraars. Die wettelijke aansprakelijkheid van de eigenaar is namelijk geen risico-aansprakelijkheid maar een aansprakelijkheid die is beperkt tot gevallen waarin een gebouw niet aan de normale onderhoudseisen voldoet. Juist om aan langdurige discussies over deze vraag bij voorbaat een eind te maken (daar is namelijk geen partij mee geholpen), heeft het Verbond afgesproken dat in dit soort gevallen de aard van het getroffen belang bepalend is voor de vraag wie zijn verzekeraar moet aanspreken. In dit geval ging het om beschadigde vloerbedekking; vloerbedekking behoort tot de inboedel van de bewoner; en daarom moest de bewoner dus zijn inboedelverzekering aanspreken. Had het een schade betroffen aan het gebouw, dan had de VVE dus zijn eigen opstalverzekering moeten aanspreken…

Ik realiseer me dat dit moeilijke materie is maar het lijkt me toch goed om u dit bij voorbaat te melden. Het kan verdere discussie (of teleurstelling) bij alle partijen voorkomen. Uiteraard moet ik u ook melden dat ik dit naar beste weten opschrijf maar ook het voorbehoud moet maken dat hieraan geen rechten en verplichtingen kunnen worden ontleend.

 

Aansprakelijkheid van derden

Het kan natuurlijk ook zijn dat de schade in voorkomend geval is veroorzaakt door derden, die hiervoor aansprakelijk zijn (en zich hiervoor moeten verzekeren). Dat kunnen bijvoorbeeld de aannemers zijn die de renovatiewerkzaamheden verrichten aan dak, puien (deuren en ramen, beglazing), kopgevels, vloeren en CO2-ventilatie) maar ook de werkgevers van ander personeel dat bij de renovatie wordt gebruikt. Hierover later meer.

 

Compensatieregelingen

Voorts heeft u inmiddels gemerkt dat de VVE probeert met compensatieregelingen reeds bij voorbaat te voorkomen dat bewoners de dupe worden van welke schade dan ook. Denkt u daarbij aan de bijstand bij de voorbereiding van de puivervanging in uw appartementen; het compensatie-aanbod bij de totstandkoming van een goede regeling over de zonweringen; en het zoeken naar wisselwoningen; dit laatste in samenwerking met de groot-eigenaars. Op deze manier proberen wij als VVE zo goed mogelijk te anticiperen op mogelijke risico’s en het voorkomen van schades voor u.

 

Hans Davids

Voorzitter VVE

 

8 maart 2018

Bouwbulletin VvE 8 maart 2018

 

Informatie en communicatie

Er is in de loop der tijd  veel informatie op u afgekomen; informatiebijeenkomsten, via deze blauwe pagina’s, van Stichting Park Boswijk, via diverse brieven en brochures, de bewonerscommissie, mogelijk uw verhuurder, maar ook de bekende “wandelgangen”. We kunnen ons goed voorstellen dat door deze veelheid aan informatie u door de bomen het bos niet meer ziet. Binnenkort zal daarom een informatiebrochure verschijnen waarin alle informatie is samengevat. Ook zal er frequenter overleg plaatsvinden met uw bewonerscommissie en tussen Stichting Park Boswijk, de VvE en de diverse verhuurders, zodat iedereen op de hoogte is van dezelfde informatiestand.

Bouwstop?

Vorige week ging het gerucht dat er een bouwstop zou zijn in verband met vermeende problemen tussen aannemer en de VvE over het bouwbesluit. Het is juist dat er vorige week niet is gewerkt. Gezien de extreem lage temperaturen kunnen werkzaamheden dan technisch niet juist worden uitgevoerd en was er dus sprake van het in de bouw bekende  “vorstverlet”. Er zullen de komende periode best meer van dat soort momenten van “onwerkbaar weer” komen; bij harde wind mag de bouwkraan niet draaien, bij extreme regelval zijn bepaalde werkzaamheden ook niet mogelijk. Overigens is mij als vertegenwoordiger van de VvE niets bekend over een discussie over het bouwbesluit. Helaas gaan verhalen soms hun eigen leven leiden, soms ook gevoed door medewerkers van de aannemer of hun onderaannemers. Tussen de aannemer Van Schaik en de VvE is het overleg over definitieve vaststelling van de planning nog niet afgerond. Wij gaan er van uit dat dit de grond is van de geruchtenstroom.

Opname inrichtings- en meubileringssituatie

Al enige weken zijn medewerkers van ABC Nova, in nauwe samenwerking met de stichting, bezig met huisbezoeken in gebouw E, F en G. U wordt dan nader geïnformeerd over de werkzaamheden die bij uw woning plaatsvinden en er wordt met u bekeken hoe de werkruimte voor de pui vervanging het beste kan worden gerealiseerd. Tijdens dit bezoek wordt ook met u besproken wat u zelf zou willen doen of laten doen en hoe wij u behulpzaam kunnen zijn voor-, tijdens en na de werkzaamheden in uw woning.

Zelf aangebrachte voorzieningen

Voor bewoners waar binnenkort daadwerkelijk gestart wordt met de werkzaamheden, komen begrijpelijkerwijs opnieuw vragen naar boven over zonneschermen, plantenbakken, horren, kattenluikjes, gordijnen, airco’s enz. Per item en in detail zal deze informatie worden vermeld in de binnenkort te verschijnen informatiebrochure. Ik zal via deze weg  hier op vooruitlopend, in het kort iets over de veel gestelde vraag; “wat gebeurt er met de zonwering?” vermelden.  Alle voorzieningen zoals zonneschermen, airco’s, horren, enz zijn geen eigendom van de VvE of uw verhuurder. Indien deze voorzieningen niet door u zijn aangebracht, heeft een vorige eigenaar of bewoner (al of niet met toestemming van de VvE) dit zelf aangebracht. Volgens het huishoudelijk regelement dienen deze voorzieningen bij het verlaten van uw woning of bij (onderhouds)werkzaamheden door de VvE door of namens u te worden verwijderd.

Zonwering

Wij begrijpen dat het verwijderen van zonwering  voor velen van u een lastige opgave is en hebben dan ook als VvE besloten uw zonwering op onze kosten te verwijderen. Dit gebeurt kort voordat uw pui wordt vervangen. Om technische redenen kan op vele plaatsen de zonwering niet worden teruggeplaatst. Ook om het onderhoud van de schermen te waarborgen en een esthetisch verantwoord gevelbeeld na renovatie te verkrijgen heeft de VvE besloten de zonneschermen te faciliteren. Wij zullen, indien u zonwering wenst, u hiervoor een bedrag van circa € 12,- per maand per scherm, via de servicekosten in rekening brengen. De stroomvoorziening voor de elektrische bediening zal via de buitenzijde plaatsvinden. De bediening zal uiteraard vanuit uw woning kunnen worden gedaan. In het bedrag is tevens het onderhoud van de schermen en de verzekering opgenomen. De uitvoering qua type scherm zal gelijk zijn als bestaand: Op de begane grond en bovenste verdieping een uitvalscherm en op de 1ste en 2de verdieping een screen.

Compensatieregeling zonwering

Zoals in het vorige bulletin aangekondigd is er voor zonneschermen tot 5 jaar oud een compensatieregeling van toepassing.  Deze is als volgt:

 

Planning.

Zoals in het vorige bulletin vermeld, is gestart met de reparatie van dilatatievoegen. Dit zijn de openingen tussen de verschillende betononderdelen waar in de loop der jaren de kit is verouderd en niet meer waterdicht is. De dakdekker heeft inmiddels bijna de werkzaamheden op de bovenste verdieping aan galerijen en terrassen afgerond en is nu gestart in blok F. De werkzaamheden aan de dakrand en het dak van gebouw Eik starten binnenkort. Ook zullen komende week de bloembakken op gebouw E en F worden verwijderd. Omdat hierdoor de balustrade niet meer veilig is zal een noodbalustrade van voldoende hoogte worden geplaatst. Tevens zal volgende week een start worden gemaakt met het verwijderen van de zonwering. Het vervangen van de gevelpuien en aanbrengen van de CO-2 gestuurde ventilatie van gebouw Eik zal begin mei zijn afgerond.

Ventilatie

Er zijn nog steeds veel vragen over de CO-2 gestuurde ventilatie. Het is GEEN airco of verwarmingssysteem.  Het enige verschil ten opzichte van uw huidige ventilatie is dat de regeling van de motor niet meer per afzuigunit, maar centraal plaats vindt en de snelheid van de motor wordt bepaald door de mate van “bedomptheid” van de binnenlucht. In woningen zonder bijkeuken of berging zal deze unit tegen het plafond van het toilet worden geplaatst. Er zal hier een nieuw plafon onder worden aangebracht. Bij woningen met bijkeuken of berging wordt de unit daar geplaatst. Op bijgaande foto is te zien hoe dit er uit ziet. De unit is circa 15 cm hoog en 40 x 40 cm lengte x breedte.

 

Bert van der Laan

Gedelegeerd opdrachtgever VvE

21 februari 2018

Sinds het vorige bouwbulletin zijn nu ook de werkzaamheden van de VvE gestart. Inmiddels zijn van een aantal woningen in gebouw Eik de puien vervangen en heeft daar de asbestsanering plaats gevonden. Binnenkort wordt ook gestart met de bewoonde woningen. Hiervoor hebben de nodige huisbezoeken plaats gevonden om de bewoners van de nodige informatie te voorzien en de situatie van de meubilering te inventariseren. Deze huisbezoeken worden voor gebouw Eik uitgevoerd door Maaike Melles en Allard Dunning, beiden van het projectmanagementbureau ABC Nova in opdracht van de VvE.

Helaas merken wij dat nog niet alle bewoners op de hoogte zijn wat er precies gaat gebeuren en hoe een en ander in zijn werk gaat. Graag zet ik dit nog eens op een rijtje.

Tijdens het huisbezoek wordt samen met u gekeken welke werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om werkruimte voor de gevelvervanging te realiseren. Mogelijk zal meubilair dat dicht tegen de gevel staat moeten worden verplaatst en zelfs daarvoor een kast moeten worden uitgeruimd. Indien u deze werkzaamheden niet zelf wilt of kunt doen dan wordt dit voor u gedaan. De VvE heeft hiervoor afspraken gemaakt met de U bekende Stichting Park Boswijk. Zij halen desgewenst ook de gordijnen van de rail en hangen die nadien weer terug. Ook zaken die op de balkons en dakterrassen staan dienen tijdelijk te worden verwijderd. De Stichting zal deze zo nodig in opslag plaatsen. Voor de woningen op de 2de verdieping moet een wat grotere werkruimte worden georganiseerd omdat hier het plafond dient te worden geisoleerd.

Vanaf het moment dat de werkruimte vrij is gemaakt (afhankelijk van uw inrichting kost dit tussen één uur en 2 dagen) is het werkschema: Asbestsanering voorgevel 1 dag, vervangen  voorgevel 1 dag, Asbestsanering achtergevel 1 dag, vervangen  achtergevel 1 dag. Deze werkzaamheden zullen zo veel mogelijk achter elkaar plaats vinden, echter in verband met de regelgeving rond vrijgave door de daartoe bevoegde instanties lukt dat soms niet. Voordat uw gevel wordt vervangen zal een stofscherm worden geplaatst. Dit scherm wordt na de plaatsing en afwerking van de nieuwe gevel weer direct verwijderd.

De zelf aangebrachte voorzieningen zoals buiten stopcontacten, buitenkraantjes, bouwsels op het balkon, airco’s en zonneschermen dienen volgens het huishoudelijk reglement ook zelf te worden verwijderd. Wij zijn ons er van bewust dat dit voor de meesten van u niet realiseerbaar is. Ook is ons gebleken dat veel bewoners niet op de hoogte zijn van de woonregels in Park Boswijk. De VvE heeft daarom besloten dat wij tijdens deze renovatie deze werkzaamheden van u overnemen. Behalve voor het afkoppelen van de airco zal de VvE hiervoor ook de kosten dragen. Indien gewenst kan uw airco tijdelijk in Park Boswijk worden opgeslagen. Na renovatie en de sterk verbeterde isolatie kunt u dan besluiten of u wel of geen terugplaatsing wenst. Voor terugplaatsing van de buitenunits zal moeten worden voldaan aan de technische voorschriften zoals vermeld in het huishoudelijk reglement en is deze installatie niet kosteloos.

Een doorvoer door de gevel is niet meer mogelijk in verband met de strenge eisen op het gebied van isolatie. Bovendien is in een kunststof kozijn ook in technische zin geen doorvoer mogelijk. Buitenkraantjes op de 1ste, 2de en 3de verdieping  zullen niet meer worden toegestaan. Op de begane grond is dat tegen kostprijs mogelijk waarbij de voeding dan vanuit de kelder of kruipruimte zal komen (dus niet meer vanuit de woning)

Op de bovenste verdieping is de dakdekker nu begonnen de dakbedekking van de terrassen en galerijen te vervangen. Ook zullen de bloembakken worden verwijderd. In plaats van een doorlopende bloembak zal per appartement zowel aan de voor- als aan de achterzijde een bloembak achter de balustrade worden geplaatst.

Velen weten niet wie nu de eigenaar van het zonnescherm is. Soms zijn deze door een vorige huurder of eigenaar aangebracht. ABC Park Boswijk, WoongoedZeist maar ook de Vereniging van Eigenaars zijn in ieder geval geen eigenaar van zonneschermen.  In verband met de renovatie zullen alle zonneschermen worden verwijderd. Als eerste zijn daarvoor de zonneschermen op de bovenste verdieping aan de beurt omdat deze bijna allenmaal gemonteerd zijn op de houten gevel.

Tijdens het huisbezoek dient u aan te geven wat er met uw scherm dient te gebeuren. Terugplaatsing van uw huidige scherm is helaas niet mogelijk. Wij zullen als VvE er voor zorgen dat, indien u dat wenst, er een nieuw zonnescherm wordt geplaatst. De kosten voor dit scherm  inclusief onderhoud zullen dan als maandbijdrage in de servicekosten of anderszins worden verrekend. Voor bewoners die een zonnescherm hebben met een leeftijd van 5 jaar of jonger zal een compensatieregeling van toepassing zijn. Bij alle woningen zal de VvE een elektra aansluiting voor de zonwering voorzien.

Zoals in het vorige bulletin gemeld zullen de geluid producerende activiteiten zoals hakken, freezen en boren alleen nog in de ochtend worden verricht  (in afwijking van de standaard afspraken) van 7.30 uur tot 13.00 uur. In de middag wordt er uiteraard wel gewerkt maar niet meer gehakt, gefreesd en geboord.

Indien u nadere vragen heeft bent u van harte welkom op het wekelijkse spreekuur op de dinsdagen van 10.00 tot 11.00 uur in het VvE kantoor nabij de hoofdentree. Lukt deze tijd u niet dan kunt u ook een afspraak met mij maken via de receptie.

Bert van der Laan,

Gedelegeerd opdrachtgever VvE.

23 november 2017

Beste eigenaars / bewoners,

 

Het is al weer enige tijd geleden dat u de blauwe bijlage van de VVE met nieuws over de renovatie aantrof in uw vertrouwde Boswijkbulletin. Vanaf vandaag zal deze blauwe bijlage echter weer regelmatig verschijnen als er interessant bouwnieuws voorhanden is of wanneer wij u op de hoogte willen brengen van ontwikkelingen rond de renovatie.

De VVE realiseert zich dat het nieuws over de renovatie en de verbouw niet alleen de eigenaars maar ook de bewoners aangaat; en ook de dienstverleners. Daarom geven wij, in deze eerste bijlage, even een beeld wat er de afgelopen weken zoal gebeurd is. En dat beeld betreft dus niet alleen de ‘beslissers’ (lees: de eigenaars die over de renovatie en de financiering daarvan moeten beslissen) maar ook de ‘dienstverleners’ (lees: SPB) en hun ‘klanten’ (lees: bewoners). Wij hopen dan ook dat alle betrokkenen deze bijlage lezen.

 

ALV

Op 18 november jl. hield de VVE haar Algemene Ledenvergadering (ALV). Daar stonden een aantal punten op de agenda, die allen met de renovatie van doen hadden en dan ook met elkaar samen hingen. Zo ging het daarbij om de bouwkundige gang van zaken van de renovatie (‘voor de voordeur’); de financiering van die renovatie; het gesloten samenwerkingsconvenant tussen de Bewonerscommissie, de SPB en de VVE; en de voorgenomen wijziging van de Akte van Splitsing van de VVE.

Voor wat betreft het onderwerp: financiering van de renovatie, bevinden we ons, met ons gestippelde complex en met onze groot-eigenaars, nog steeds in een redelijk uniek ‘plaatje’. Dat beseft ook het Nationaal Energiebespaarfonds (NEF), dat overigens bereid lijkt om aan onze VVE een zgn. Energiebespaarlening te verstrekken voor de particuliere eigenaars. De VVE kan dat bedrag dan ‘door-lenen’ aan deze eigenaars zodat deze hun bijdrage aan de renovatie (‘voor de voordeur’) kunnen betalen.

Het NEF stelt aan de VVE echter wél een tweetal eisen, die geheel het gevolg zijn van ons gestippelde complex en de daarin voorkomende eigendomsverhoudingen. Graag maak ik hier van de gelegenheid gebruik om deze (nogmaals) uit te leggen omdat hierover in de wandelgangen teveel onduidelijkheid blijft ‘rondzingen’.

Ten eerste eist het NEF dat de beide groot-eigenaars (WGZ en ABC Park Boswijk BV) financieel gezien ‘hun eigen broek ophouden’. Dat betekent natuurlijk nog wel steeds dat zij precies hetzelfde bedrag voor de renovatie van hun appartementen (‘voor de voordeur’) moeten betalen als de particuliere eigenaren voor hún appartementen. In ruil daarvoor is het NEF dan wel bereid om de groot-eigenaars te ontslaan van mogelijke aansprakelijkheid voor de Energiebespaarlening aan de VVE. Dat laatste geldt trouwens ook voor de particuliere eigenaars die bereid zijn om hun bijdrage aan de renovatie met een bedrag-ineens aan de VVE te betalen.

Ten tweede eist het NEF dat de VVE de renovatie uitvoert op het niveau van een zgn. ZEP-pakket (= zeer energiezuinig pakket). Bij dat pakket zijn een aantal verplichte energiebesparende werkzaamheden voorgeschreven, die de VVE dus gewoon moet uitvoeren, wil zij zo’n lening voor de particulieren te pakken kunnen krijgen. En daar hoort dus ook die zgn. CO2-gestuurde ventilatie bij. Dat is dus geen liefhebberij van de VVE maar een centraal voorgeschreven verplichting. Overigens levert ZEP in combinatie met duurzaamheidsmaatregelen ook de mogelijkheid op van het bereiken van een zo hoog mogelijk Energielabel en het krijgen van subsidies. En omdat dat prettig is voor de eigenaars, is dat natuurlijk wél de zorg van de VVE.

De vergadering heeft besloten om het financieringsvoorstel van het VVE-bestuur voor de renovatie aan te nemen; het convenant goed te keuren; en een begin te maken met het wijzigen van de Akte van Splitsing.

 

Wat gaat er nu verder gebeuren?

De VVE gaat nu de aanvraag bij het NEF afronden. Daarvoor zijn nog een aantal formaliteiten nodig, die wij eerst nu kunnen uitvoeren. Voorts gaat het VVE-bestuur zich nu beijveren de gelden die de groot-eigenaars voor de renovatie aan de VVE moeten betalen, te innen. Als de VVE deze gelden binnen heeft (of daarvoor zekerheid is gesteld) en het NEF de Energiebespaarlening heeft ter beschikking gesteld, kan de renovatie écht beginnen.

Intussen gaat WGZ beginnen met de renovatie van haar lege appartementen in Gebouw de Eik. Die renovatie is overigens afgestemd met de VVE.

Intussen zal de VVE nu ook het achterstallig onderhoud, dat in het licht van de renovatie tot nu toe naar voren is geschoven, gaan aanpakken. Dat zal u hoogstwaarschijnlijk het eerst gaan merken bij het renoveren van het dak.

De VVE zal zich ondertussen ook bezig houden met het aanvragen van de subsidies die nu in het verschiet liggen. Daarbij valt met name te denken aan de zgn. SEEH-subsidie (Stimuleringsregeling Energiebesparing Eigen Huis).

 

Hans Davids

Voorzitter VVE

,

12 oktober 2017

Van de redactie

Voor u ligt een extra editie van het Boswijkbulletin. Dit bulletin is bedoeld als voorbereiding op de informatiebijeenkomst op zaterdag 21 oktober 2017. Alle bewoners en geïnteresseerden in de ontwikkeling van het toekomstbestendige Park Boswijk zijn van harte uitgenodigd voor deze bijeenkomst die om 10.30 uur in het restaurant begint.

 

Dit Boswijkbulletin bevat concrete informatie over de ontwikkeling van uw woon- en leefomgeving waarover 18 november besluiten genomen worden. Van deze extra editie gaat een groot deel over de ontwikkelingen die voor iedereen interessant zijn. Er staat ook informatie in die specifiek voor de eigenaren [E] of huurders [H] bedoeld is. Die zijn met een E of H gemarkeerd. In de samenvatting staat in grote lijnen wat u in de daaropvolgende pagina’s in meer details beschreven leest.

 

Dit Boswijkbulletin is tot stand gekomen door de inbreng van het bestuur van de Vereniging van Eigenaren (VvE), de Bewonerscommissie (BC), de grooteigenaren Woongoed Zeist (WGZ) en ABC Park Boswijk (ABC) en Stichting Park Boswijk (SPB). Want met z’n allen werken we aan een aantrekkelijk Park Boswijk!

 

Samenvatting

Er is een hoop gebeurd de afgelopen tijd en we hebben veel (en goed!) nieuws te melden. Eind dit jaar wil de VVE een aantal belangrijke besluiten nemen. Zoals de laatste jaren gebruikelijk is er dan eerst een brede informatiebijeenkomst. Want veel zaken zijn niet alleen belangrijk voor de eigenaren, maar voor àlle bewoners van en betrokkenen bij Park Boswijk.

 

We laten u op 21 oktober graag zien wat we bij de ‘traveetest’ tegenkwamen en gaan met u in gesprek over de plannen. En natuurlijk is er gelegenheid om vragen te stellen. Iedereen is van harte welkom. Wat staat er op de agenda?

 

  • Aanpak woongebouwen
    De VVE is opdrachtgever voor de renovatie van de buitenzijde van de woongebouwen. Er ligt een degelijk plan waarover in de ALV van 18 november gestemd wordt. Kozijnen, dak, kopgevels, trappenhuizen, entrees en galerijen worden in dat plan vernieuwd, aangepakt of opgeknapt en het gebouw wordt Duurzaam betekent in dit geval dat er gekeken wordt naar energiebesparing en naar gebruik van milieuvriendelijke en onderhoudsarme materialen.
  • Zeer Energiezuinig Pakket
    Het duurzamer maken van de gebouwen blijkt goed mogelijk en levert kredietfaciliteiten en subsidiemogelijkheden op. Door het gebruik van een ‘Zeer Energiezuinig Pakket (ZEP)’ kunnen uw onderhouds- en energielasten flink omlaag. Daarbij wordt het wooncomfort optimaal en worden de appartementen meer waard als ze energiezuiniger zijn. Bovendien dragen we zo een steentje bij aan een beter milieu.
  • Er komt een gunstig financieringsarrangement voor de (klein-) eigenaren
    E – Zo is de investering gering en dus voor iedereen te behappen. Er wordt geen groot bedrag ineens betaald, maar een maandelijkse bijdrage per Na de renovatie kan de VVE-bijdrage omlaag en nemen de kosten voor onderhoud en energie af. Dat levert al met al een gunstig financieel plaatje op.
  • Renovatie binnenshuis
    H – Woongoed Zeist renoveert grondig al haar leegstaande appartementen. Bewoonde appartementen van WGZ worden alleen binnenshuis gerenoveerd als huurders dat zelf willen. Bestaande huurders van WGZ blijven na renovatie van hun appartement dezelfde huur betalen.

ABC Park Boswijk BV is al sinds begin 2015 bezig met het opknappen van haar lege appartementen, en gaat daarmee door in al haar resterende appartementen. De appartementen van ABC die in slechte staat en onbewoond zijn, worden gerenoveerd. De andere appartementen van ABC worden opgefrist.

  • Goede en betaalbare service
    Er wordt – op dit moment – onderzocht welke dienstverlening in Park Boswijk gewenst is. De Bewonerscommissie heeft u daarover een enquête gestuurd. Zo gaan we verder op weg naar een servicepakket met diensten die u wenst en die tegen een goede prijs geleverd worden. De nieuwe invulling van de Brink wordt op de diensten
  • Vernieuwing splitsingsakte
    De splitsingsakte is al bijna 40 jaar oud en gedateerd. Deze wordt
  • Op naar een aantrekkelijk en eigentijds Park Boswijk!
    Kortom: er staat veel te gebeuren. Met alle veranderingen in het verschiet, gaan we er vanuit dat Park Boswijk op afzienbare termijn een modern, aantrekkelijk én goed bezet complex is dat voldoet aan de eisen van deze

 


 

De uitgebreidere inhoudsopgave

De samenvatting hiervoor geeft de hoofdlijnen aan. Voor wie zich verder wil verdiepen, geven we hieronder meer uitgebreide informatie over de volgende punten:

  • Het gaat goed met Park Boswijk;
  • De opdrachtgevers van de renovatie zullen de conclusies van de traveetest met u delen bij de informatiebijeenkomst op 21.10.17;
  • De VVE zal dan het renovatiescenario toelichten;
  • Woongoed Zeist en ABC Park Boswijk zullen de renovatie achter de voordeur toelichten;
  • De VVE en SPB zullen een inzicht geven van financiële maandlasten­-van-na-de-renovatie voor eigenaar-bewoners, voor eigenaar-verhuurders en voor huurders;
  • De VVE zal de discussie starten over alle bouwkundige bijzonderheden van de afzonderlijke appartementen van de bewoners als gevolg van de verandering van de puien;
  • De Bewonerscommissie geeft een toelichting op de, samen met de VVE en SPB, gestarte onderzoeken;
  • Er is gelegenheid vragen te stellen en opmerkingen te maken.

 

E – Alle reacties tijdens de informatiebijeenkomst kunnen van belang zijn voor de uiteindelijke voorstellen die het VVE-bestuur begin november verstuurt aan de VVE-leden. De ALV (de Algemene Ledenvergadering van de VVE) neemt op basis daarvan in haar vergadering van 18 november 2017 een beslissing over de renovatie de buitenzijde van Park Boswijk en de financiering daarvan.

E & H – Die beslissing raakt, zoals gezegd, niet alleen de eigenaren. Daarom is weer gekozen voor een brede informatiebijeenkomst op 21 oktober 2017 en voor een Extra Editie van het Boswijkbulletin als voorbereiding op deze bijeenkomst.

Op die dag vertellen de opdrachtgevers van de renovatie het laatste nieuws over de renovatie. Daarbij maken we als altijd onderscheid tussen de renovatie ‘voor de voordeur’ (die betrekking heeft op de renovatie van de algemene ruimten van Park Boswijk) en de renovatie ‘achter de voordeur’ die betrekking heeft op de appartementen van de groot-eigenaars.

 

 

Het gaat goed met Park Boswijk

Naast alle ‘grote’ plannen zijn er in ons complex ook de kleinere, meer dagelijkse ontwikkelingen. En soms leiden die kleinere dingen tot iets wat best ‘groot’ genoemd mag worden. Begin 2015 startte ABC , en ook WGZ, met het woonklaar maken (opfrissen)  van aangekochte appartementen. En per januari 2015 besloot de Bewonersvergadering om de basisservicekosten sterk te verlagen en deels te verleggen.

Samen met de goede naam die Park Boswijk ondanks alles had gehouden èn dankzij de inzet van velen (ook bewoners!), heeft dat geleid tot meer dan 100 nieuwe verhuringen en, ook al was er uitstroom, dat leidde tot een stijging van 190 bewoners eind 2015 tot 252 bewoners per 1 oktober 2017.

 

Om een globaal beeld van de toekomst te krijgen, is uitgerekend wat een volledige bezetting van Park Boswijk zou betekenen.

 

Op dit moment wordt 15% van de enkele appartementen bewoond door twee personen. Bij dubbele appartementen is dat  gemiddeld 33%. Wanneer dit beeld straks voor geheel Park Boswijk geldt, is het aantal bewoners theoretisch 445. Rekening houdend met een permanente “frictieleegstand” van 3% gaan alle betrokkenen nu verder uit van 430 bewoners bij volledige bezetting. Dat is het dubbele van het gemiddelde in 2016. Dat voorspelt veel levendigheid in Park Boswijk!

 

Ter info geven we het overzicht van de basisservicekosten per maand (voor de vergelijkbaarheid zijn 2017 en 2019 inclusief de niet verplichte afname van telefoon/kabel):

Enkel                                    Dubbel

2015                     € 258,–                               € 516,–

2017                     € 207,–                               € 350,–

2019/2020        € 155,–                               € 270,– (uit meerjarenraming SPB 2017)

 

Afname in 4 jaar              € 103,–                               € 246,–

 

Woongoed Zeist gaat door

De evaluatie van de traveetest wordt voor 16 oktober afgerond. Woongoed Zeist heeft echter nu al voldoende duidelijkheid om te besluiten door te gaan met de renovatie van al haar onbewoonde appartementen. Dat zijn er op dit moment 128. Er zullen nieuwe keukens worden geplaatst, het toilet en badkamer wordt vernieuwd en er komen nieuwe moderne elektrische kachels.

 

De belangstelling voor deze appartementen in de markt van potentiele huurders is aanzienlijk. Door te renoveren komen alle appartementen van Woongoed Zeist in het vrije sector huursegment. Daardoor kunnen zij weer verhuren aan mensen die naast de huurprijs ook de bijkomende kosten kunnen betalen.

Woongoed Zeist heeft de ambitie de renovatie achter de voordeur van al deze appartementen eind 2018 gereed te hebben. Zodra deze appartementen zijn bewoond, zal de leegstand in Park Boswijk zijn gedaald tot minder dan 10%.

WGZ start de renovatie achter de voordeur in gebouw E. Het VVE-bestuur heeft ermee ingestemd dat WGZ, na afronding van de traveetest, in gebouw E tevens doorgaat met de puirenovatie van haar te renoveren appartementen. Omdat WGZ dit geheel voor eigen rekening en risico doet, is de VVE hierbij niet rechtstreeks betrokken. Een en ander is vanzelfsprekend wel afgestemd op de échte VVE-renovatie, maar is niet gebaseerd op enig reeds door de VVE genomen renovatiebesluit.

 

H – WGZ verplicht haar huurders niet om mee te doen met renovatie van bewoonde appartementen. Huurders kunnen dat wel op vrijwillige basis doen. Huurders dienen zelf waar nodig voor het aanpassen van hun stoffering etc. te zorgen, maar daartegenover staat dat de huur niet omhoog gaat.

Datzelfde geldt, zoals bekend, ook voor verhuurde appartementen die niet worden gerenoveerd, maar wel een nieuwe pui krijgen. Het aldus verbeteren van (de isolatie van) de woningen van WGZ leidt eveneens niet tot huurverhoging van de huidige bewoonde appartementen.

 

ABC appartementen

ABC PARK BOSWIJK heeft als tweede grote eigenaar in Park Boswijk niet de ambitie om direct alle woningen aan de binnenzijde te renoveren. ABC heeft de meeste appartementen die zij bezitten woonklaar gemaakt (opgefrist) op een zeer acceptabel niveau. Een beperkt aantal  leegstaande appartementen dat nog niet opgefrist is, zal gerenoveerd worden zoals WGZ dat ook doet.

H – Indien een bewoner van een appartement van ABC Park Boswijk naar een gerenoveerd appartement wil, is dat mogelijk. Verhuizing is dan wel noodzakelijk. Bewoners kunnen als zij dit wensen contact opnemen met ABC Nova (met Anne-Marie Lommerse, de tijdelijke vervangster van Martine Sirks).

 

De vervanging van de puien van alle woningen, inclusief die van ABC, heeft geen effect op de huurprijzen van de huidige huurders van ABC PARK BOSWIJK. Als een huidige huurder van ABC wil verhuizen naar een gerenoveerd appartement, dan wordt de huur wel aangepast.

 

De traveetest

WGZ en ABC hebben samen met de VvE  inmiddels een renovatietest gedaan in een travee van Gebouw de Eik. In de traveetest zijn de woningen gerenoveerd en de voor- en achtergevels vervangen en is er isolatie aangebracht onder de begane grond vloer.  Er wordt nog een aantal onderzoeken uitgevoerd om te kijken of de praktijk klopt met de theorie. Er zijn metingen gedaan naar het zogenaamde “omloopgeluid” en de luchtdichtheid van de gevel. Ook wordt beoordeeld of de isolerende maatregelen en de brandveiligheid conform de gevraagde eisen is uitgevoerd. Bij het schrijven van dit bulletin was de evaluatie daarvan nog niet afgerond.

Er is veel van de test geleerd en zullen op 21 oktober observaties en conclusies van de VvE, WGZ en ABC over deze proefrenovatie met u gedeeld worden; zowel voor wat betreft het VVE-gedeelte als over de afstemming tussen de renovatie voor en achter de voordeur. Bij het eerste gaat het om de thermische schil van de appartementen (w.o. asbestverwijdering, puirenovatie, isolatieglas e.d.) en bij het tweede om de binnenkant van de huurappartementen van de groot-eigenaars. De observaties en conclusies zullen het uitgangspunt zijn bij het verder plannen van de verdere renovatie. En dat geldt voor de bouwkundige aspecten en ook voor de communicatie met de bewoners en het hindermanagement. Ook dat hebben we uitgebreid gemonitoord bij de traveetest.

 

Ook de VVE gaat door

E – De VVE is voornemens op haar algemene ledenvergadering (ALV) van 18 november 2017 een renovatiescenario aan haar leden voor te leggen, dat bouwkundig doortimmerd is, en financieel goed is onderbouwd. Dat scenario is feitelijk het enige nog overgebleven scenario, waarbij al diegenen die moeten beslissen over renovatie en financiering lijken te kunnen instemmen. Denk daarbij aan de particuliere eigenaars, de erven van particuliere eigenaars, kleine investeerders en de groot-eigenaars (WGZ en ABC). De VVE zal zijn leden op 18 november ook vertellen wat er, na de ALV, nog meer voor de schop ligt om aan het besluit over renovatie en financiering een goede follow-up te geven.

 

Het renovatiescenario

E – De VVE schetst u graag het scenario voor de renovatie van de woningen en van de Brink. Bij dit scenario gaan we uit van een renovatie van de woningen op ZEP-niveau. ZEP is een bouwkundige term, die staat voor: Zeer Energiezuinig Pakket, en de mate van ‘vergroening’ aangeeft bij de voorgenomen renovatie. De eigenaar-bewoners kunnen (financieel) profiteren van zowel de vergroening (minder VVE-bijdrage want minder onderhoud) als  energiebesparing; de huurders alleen van het laatste.

Bij een renovatie van appartementen op ZEP-niveau gaat het bijvoorbeeld om zaken als de isolatie van het dak, van de kopgevels en van de begane grondvloeren van de appartementengebouwen.

 

E & H – Bij alle woningen worden de voor- en achtergevel vervangen en wordt de ventilatie in de woningen aangepast. Uiteraard is er eerst ruim van te voren een gesprek met de bewoner hoe in de woning één en ander wordt uitgevoerd. Er is een kleine werkruimte nodig achter de gevel om die er uit te kunnen halen en daarvoor een nieuwe gevel te plaatsen. Hiervoor wordt direct achter de gevel een stofscherm geplaatst. Het uitwisselen van de gevel gebeurt in één dag. De voor- en achtergevel worden er niet tegelijkertijd uitgehaald. De werkwijze is als volgt gedacht:

  • dag 1 voorbereiding, plaatsen stofscherm aan één zijde, eventueel verplaatsen van zaken,
  • dag 2 uitwisselen gevel,
  • dag 3 voorbereiding, plaatsen stofscherm andere zijde,
  • dag 4 uitwisselen gevel,
  • dag 5 afwerken en zaken weer terug zetten en restafwerking.

Op de 2de verdieping wordt ter plaatse van de gevel extra isolatie aan het plafond aangebracht. Tijdens deze werkzaamheden kan de bewoner er voor kiezen wel of niet in de woning te blijven. In de woning kan de bewoner gewoon overnachten, de woning is dan weer veilig dicht. De bouwhinder die u ondervindt bij het aanpassen van het ventilatiesysteem is sterk afhankelijk van het woningtype. Indien in uw appartement een technische ruimte/berging aanwezig is zal de overlast minimaal zijn. Indien dat niet het geval is zal gekeken moeten worden hoe het systeem met de minst mogelijke belemmeringen kan worden aangebracht.

 

De doelstelling is voor de “buitenwerkzaamheden” zoveel mogelijk per blok te werken. Dit zal niet altijd mogelijk zijn. De isolatie van het dak en het aanbrengen van nieuwe dakbedekking is sterk weersafhankelijk en kan onafhankelijk van andere werkzaamheden worden uitgevoerd. Dit geldt ook voor de isolatie van de kopgevels. Het ophogen van de galerijen zodat de hinderlijke drempelhoogte verdwijnt moet samen met het vervangen van de balustrades gebeuren, omdat de balustrades dus ook hoger moeten worden. De geplande volgorde is dat gestart wordt met blok E inclusief vier in 2015 reeds verbouwde appartementen in gebouw C (661, 665, 674 en 676), vervolgens de blokken F, G, H en daarna de blokken A en B. Als laatste worden dan de blokken C en D gerenoveerd, waarbij de begane grond van deze blokken samen met de Brink wordt aangepakt.

 

Dit scenario zal ook een beeld moeten geven over de voorziene renovatie van de Brink. Op het moment van schrijven van dit bulletin is dat beeld nog niet geheel duidelijk maar wij hopen dat dat bij de informatiebijeenkomst wél zo is.

 

E – De totale kosten van de renovatie zijn bij het schrijven van deze extra editie nog niet volledig duidelijk. Op de informatiebijeenkomst op 21 oktober zal er zoveel mogelijk informatie worden gegeven. In de stukken die  voor de Algemene Ledenvergadering worden verstuurd, worden de totale kosten inclusief het effect van de eventuele lening per appartementsrecht voor particuliere eigenaren helder benoemd.

 

Financiering van de VVE-renovatie

De totale investering die de VvE wil gaan doen dient te worden omgeslagen naar de 500 appartementsrechten.  WGZ en ABC willen en/of moeten die investering zelf regelen. Voor particulieren (eigenaren/bewoners en kleine verhuurders) ligt dat anders.

E – Velen van u zullen inmiddels weten dat de VVE een principe-overeenstemming heeft met het NEF (Nationaal Energiebespaarfonds) over een Energiebespaarlening. Particuliere eigenaren kunnen daarvan gebruik maken, maar het is niet verplicht. Op 21 oktober komt de VVE met de meest actuele cijfers, maar we willen u hier wel alvast een beeld geven van het effect van zo’n lening.

  • Naast een lening heeft de VVE ook naar subsidies en bijdragen gekeken;
  • Die komen uit verschillende bronnen, maar zouden in totaal zo’n € 7.000 per woning (= circa € 5.000 per appartementsrecht) kunnen bedragen;
  • De looptijd van de lening bij het NEF is maximaal 15 jaar, de rente waarschijnlijk 2,9%;
  • De lening zal een annuïtaire lening zijn (over de hele looptijd geldt hetzelfde maandbedrag als totaal van rente en aflossing, na 15 jaar is de schuld geheel afgelost).

 

Maandlasten-na-de-renovatie

Al eerder hebben we aangegeven dat het totale bedrag van de investering in ons complex zeker van belang is. De vraag “wat betekent dat voor mij per maand” is minstens zo relevant. Onze ambitie is om bij de informatiebijeenkomst een cijfermatig overzicht te geven van alle financiële maandlasten-na-de-renovatie voor eigenaar-bewoners en huurders voor zover die samenhangen met de volgende onderdelen:

E – de VVE-lidmaatschapsbijdrage (inclusief het verminderde onderhoud door het gebruik van meer duurzame materialen),

E – de financieringslasten van de energiebespaarlening en de subsidiemogelijkheden voor de particuliere eigenaars,

E & H – de servicekosten aan SPB,

E &H – en de energiebesparing.

H – De huurbedragen blijven hier buiten beschouwing omdat de groot-eigenaars toegezegd hebben dat bestaande huren door de renovatie niet worden aangepast voor bewoonde woningen. Voor huurders van kleinere verhuurders kan dit anders zijn, zie eventueel uw huurcontract.

E & H – Voor de basisservicekosten heeft de stichting (SPB) vorig jaar een meerjarenraming gemaakt. Sinds 2015 zijn de basisservicekosten per appartementsrecht al gemiddeld met € 65,– gedaald (voor een enkel appartement met € 51,–, voor een dubbel appartement met € 166,– per maand). Een verdere afname met € 40,– per maand is, zonder vermindering van kwantiteit of kwaliteit van de huidige dienstverlening, een realistische verwachting.

Daarbij is een mogelijk voorstel aan bewoners meegenomen dat besparing op energieverbruik in de Brink door onder meer betere isolatie, niet doorgegeven zou kunnen worden aan de bewoners, maar wordt gebruikt als dekking van een deel van de investeringen in de Brink.

 


 

Energiegebruik nu en straks

Uw elektriciteitsverbruik wordt via meteropname door SPB aan u gefactureerd. Er is dus veel bekend over het huidige verbruik. Onlangs is het werkelijke verbruik over de jaren 2013, ‘14, ‘15 en ‘16 systematisch op de rij gezet. Na correctie voor lege appartementen leverde dat het volgende beeld op van het werkelijke (‘modale’) verbruik:

TYPE                                                          VERBRUIK

Corridor dubbel       14.000 kWh

Galerij dubbel                                    13.000 kWh

Corridor enkel                                     9.000 kWh

Galerij enkel                                          8.000 kWh

Het werkelijke verbruik kan per bewoner aanzienlijk verschillen. Dat kan met individueel stookgedrag te maken hebben, of met de ligging van een appartement in het complex (kopgevel of onbewoonde buurappartementen). Binnen dit verbruik zit ook de elektrische boiler (geschat op 1.500 à 2.000 kWh per jaar).

H – WGZ plaatst in gerenoveerde appartementen nieuwe boilers, waarvoor boven op de huurprijs een bedrag voor de huur van deze boiler komt. Uiteraard wordt de boilerhuur dan uit het voorschotbedrag van elektra gehaald. Een voorzichtige raming van de besparing is € 25,– per maand voor een enkel appartement en € 45,– per maand voor een dubbel appartement.

Voor corridorappartementen is van belang hoe en hoeveel de corridors (gangen) worden geïsoleerd of verwarmd.

Het energieverbruik van de Brink is niet apart per onderdeel bemeterd. Een ruwe, maar realistische raming wijst in de richting van een mogelijke besparing van € 50.000,– per jaar. Dat is afgerond € 10,– per appartementsrecht gemiddeld per maand.

 

VVE-onderhoudskosten nu en straks

E – Inmiddels is er een zogenaamd MJOP (meerjarenonderhoudsplan) gemaakt. Dit plan is gemaakt op basis van de gerenoveerde situatie voor een periode van 20 jaar. Omdat veel bouwonderdelen dan nieuw of als nieuw zijn, of zoals de kunststof gevelelementen minder onderhoudsgevoelig, zullen de onderhoudskosten uiteraard dalen. De besparing zal enkele tientjes per maand bedragen. De daadwerkelijke besparing zal u tijdens de informatiebijeenkomst op 21 oktober worden meegedeeld.

 

Plussen en minnen op één rij

Eigenaar-bewoners hebben te maken met ál deze plussen en minnen; huurders alleen met het bedrag aan servicekosten en met de energiebesparing. Helder uitgangspunt van de VVE is dat de VVE-bijdrage, het energiegebruik en de basisservicekosten naar beneden gaan; en dat de financieringslasten van de lening omhoog gaan. Het saldo van deze onderdelen wordt echter weer gecompenseerd door de subsidiemogelijkheden; en die zijn niet gering voor eigenaar-bewoners bij een renovatie op ZEP-niveau. De VVE werkt dat overzicht verder uit naar de situatie van enkele en dubbele appartementen en presenteert dat op 21 oktober. Rest nog hier op te merken dat wij allen een sprong beogen van energielabel G naar B. Dat heeft natuurlijk een positief effect op de waarde van de appartementen bij verkoop.

 


 

Bouwkundige bijzonderheden  

De antwoorden op de vragen die gesteld zijn op basis van het Schetsontwerp (2015) worden 17 oktober bij u in de brievenbus bezorgd.

De VVE wil de informatiebijeenkomst ook gebruiken om te praten over alle bouwkundige bijzonderheden die de verschillende appartementen tonen en die zich mogelijkerwijs niet verdragen met een eenvormige uitvoering van de renovatie in het complex. Waarschijnlijk zal iedere bewoner wel op de een of andere manier bijzonderheden hebben, zoals:

 

Zonwering

Indien u zonwering hebt aangebracht op de bovenste verdieping, zal deze in de meeste gevallen op de houten gevel zijn gemonteerd. Zonweringen moeten na plaatsen van de nieuwe pui op een andere manier worden gemonteerd. De VvE gaat met de bewoner hierover in overleg. Mogelijk zal de VvE  een collectieve oplossing aanbieden.

 

Doorboringen en sparingen

Mogelijk hebt u op dit moment een doorvoer door het houten kozijn van een elektrakabel, waterleiding of aircoleiding. Hier moet een aanpassing worden gedaan. Omdat de isolatie en de luchtdichtheid van de nieuwe gevel van groot belang is, moeten eventuele nieuwe doorvoeren op de juiste technische wijze worden uitgevoerd. Ook hier zoekt VvE samen met u als bewoner naar een oplossing.

 

Maatwerk

Niet één appartement en de bewoning daarvan is gelijk aan een ander. U heeft misschien horren of extra sloten aangebracht of zelfs een schuifpui. Misschien staat er bij u een kast of keukenblok tegen de glas pui of is uw woning zelfs uitgebouwd. De VvE bekijkt en bespreekt daarom vooraf de situatie met de bewoner. Uitgangspunt is wel dat alle zaken die u zelf heeft aangebracht en bevestigd aan de houten puien moeten worden verwijderd om vervanging van de puien mogelijk te maken.

 

Isolatie

Een deel van het plafond van de appartementen op de tweede verdieping is tevens de onderkant van het terras en/of de galerij van de bovenste verdieping. Dit deel is niet geïsoleerd en geeft veel condens en vochtproblemen. Om die problemen op te lossen en ook om daarmee aan de voorwaarden van de ZEP-subsidie en –financiering te voldoen, dient dit plafond te worden geïsoleerd. Ook hier zal de VvE in de woning beoordelen hoe dat op de minst hinderlijke wijze kan plaatsvinden.

 

 

De rol en de inbreng van de bewoners

Op 4 oktober heeft u in het bulletin kunnen lezen dat er op initiatief van de Bewonerscommissie (BC) in samenwerking met VVE en SPB, drie werkgroepen zijn gevormd om toekomstige beleidsbeslissingen van een goede feitelijke onderbouwing te voorzien.  Dat zijn de werkgroepen Renovatie, Motivatie & Klantentevredenheid en Kosten. Deze werkgroepen zijn begin oktober begonnen.

 

De werkgroep Renovatie brengt de bestaande losse einden van het ZEP-scenario die moeten worden opgelost, in kaart. Deze werkgroep moet ook aangeven wat later gebeurt (na 2018). Tevens moeten de consequenties van het ZEP-scenario voor iedere bewonersgroep worden berekend. Deze werkgroep kijkt ook naar de antwoorden op de vragen die gesteld zijn in december 2015 naar aanleiding van het Schetsontwerp.

 

De werkroep Motivatie & Tevredenheid onderzoekt door middel van een enquête onder de bewoners de tevredenheid. Aan potentiële (toekomstige) bewoners  wordt gevraagd wat hun motivatie is om naar Park Boswijk te komen.

 

Voor de werkgroep Kosten staat de vraag centraal hoe wij onze dienstverlening zo efficiënt maar ook klantgericht mogelijk kunnen inrichten.

 

Al deze werkgroepen moeten 27 oktober klaar zijn met hun eindconclusies in rapportvorm.

De BC zal dit materiaal goed bestuderen en is zelf ook verantwoordelijk voor de totstandkoming ervan. Daarnaast wordt nog eens goed geluisterd naar de opvattingen van de partners in de driehoek, dus de Stichting Park Boswijk (SPB) die het beheer doet en de Vereniging van Eigenaren (VvE) .

 

Eind oktober wil de BC in een voorzittersoverleg met VvE en SPB, dus in kleine kring een convenant (Heren akkoord) afspreken. Daarin worden alle afspraken die gemaakt zijn rond renovatie en dienstverlening SPB, op hoofdlijnen vast gelegd. De BC doet dit omdat zij als vertegenwoordigers van de klanten verlangen dat niet over hun hoofd heen wordt beslist maar dat zij duidelijk inspraak hebben in het te voeren beleid. De BC hoopt erin te slagen begin november hierover tot overeenstemming te komen. Dan zullen de achterbannen, de toezichthouders cq leden vergadering dit nog moeten goedkeuren.

 

 

Ten slotte

U heeft nu veel gelezen over de plannen en u krijgt nog aanvullende informatie op 21 oktober. Daar kan iedereen natuurlijk nog vragen over stellen. Eind oktober zijn de uitkomsten van de onderzoeken bekend. Deze worden begin november besproken door BC, VvE en SPB en kunnen meegenomen worden in de voorbereidingen voor de Algemene Ledenvergadering van de VvE. Uiteindelijk wordt op 18 november 2017 met een goede voorbereiding en onderbouwing een aantal besluiten door de eigenaren genomen die bepalend zijn voor de toekomst van Park Boswijk.

 

VVE, WGZ, ABCPB BV, BC en SPB hopen u allen te zien op de 21e!

 

Bouwbulletin 12 juli 2017

Beste mensen,

Graag neem ik weer de pen ter hand om u bij te lichten over de laatste stand van zaken bij de voorbereiding van de renovatie van ons servicecomplex. Het zal u niet ontgaan zijn dat de traveetest inmiddels in opgestart en alweer een tijdje loopt. Eigenlijk is deze traveetest een soort proefrenovatie waarbij de opdrachtgevers voor de renovatie ‘voor de voordeur’ en ‘achter de voordeur’ (lees: de VVE en de groot-eigenaars) samen uitproberen wat de beste manier van (samen-)werken is; wat de beste materialen zijn om te gebruiken; en welke werkwijze voor u zo weinig mogelijk overlast, hinder en onrust veroorzaakt. Er vinden natuurlijk ook nog andere ontwikkelingen plaats, die allemaal inwerken op het uiteindelijke resultaat van de renovatie en daarom ieder voor zich belangrijk zijn.

Daarom maak ik, zo aan het begin van de zomer, even met u een rondje langs de velden.

Traveetest

Alle betrokken partijen beginnen zo langzamerhand op elkaar ingespeeld te raken. In het begin is het natuurlijk even wennen; moet gekeken worden naar zaken als uitvoering, werktijden en werkwijzen. Daarna moeten deze zaken op elkaar worden afgestemd; moeten afspraken worden gemaakt en moet het toezicht op de uitvoering van een en ander worden vormgegeven. Uiteraard dient de informatie over de zaken die voor u als bewoner (met name van Gebouw de Eik) van belang zijn met u te worden gedeeld. Momenteel gebeurt dat vooral door de ‘hinderkalender’ en de uitgave van een wekelijks bouwbulletin, dat door de zorg van de Stichting bij u terecht komt.

Tijdens de test doen zich allerlei onvoorziene zaken voor van bouwkundige aard waarvoor, tijdens de test, een oplossing moet worden gevonden. Ook biedt zo’n test een prima gelegenheid om, wanneer de woning ‘gestript’ is, dingen uit te proberen zonder dat er daarbij schade ontstaat aan de woning of aan goederen van zijn bewoner. Denkt u daarbij bijvoorbeeld aan de plaats van wandcontactdozen (stopcontacten), leidingen en installaties. Scenario’s die kunnen worden uitgetest kunnen bijvoorbeeld te maken met veiligheid, het voorkomen van problemen, geluidsreductie of kostenbesparingen. Het zoeken naar de kwalitatief beste oplossing is precies de bedoeling van de test.

Omdat we een hele travee (kolom van appartementen) in één keer uittesten, komt zo ook de schacht die door de verschillende woningen heen loopt, in het vizier. Die schacht staat overigens borg voor nogal wat vragen over hoe de verschillende leidingen aan elkaar bevestigd zijn; hoe zij moeten lopen en hoe zij ‘opgehangen’ zijn. U begrijpt: ook die vragen moeten allemaal beantwoord worden voor we met de echte renovatie kunnen beginnen. Alles wat we nu oplossen, stelt ons in de toekomst niet meer voor problemen.

Omdat ook het dak, de kelder en een kopgevel van Gebouw de Eik onderdeel uit maken van de test, zullen we binnenkort ook worden geconfronteerd met vragen over deze onderdelen. Ook hier zullen vragen moeten worden beantwoord en problemen moeten worden opgelost om zó in de échte renovatie kansen te kunnen benutten en risico’s te kunnen voorkomen.

       

Overleg met de Gemeente

U kunt zich voorstellen dat zelfs een traveetest al veel activiteiten omvat waarvoor gemeentelijke vergunningen benodigd zijn; melding moet worden gemaakt bij de gemeente of die aspecten raken van gemeentelijk beleid. Gelukkig denkt de Gemeente Utrechtse Heuvelrug, die zelf ook een behoorlijk ‘groene agenda’ heeft, goed met ons mee met bij onze ambitie om de renovatie van Park Boswijk op ZEP-niveau vorm te geven. Zoals u herinnert, staat ZEP voor Zeer Energiezuinig Pakket en omvat dit een geheel van ‘groene’ maatregelen op het gebied van verduurzaming en energiebesparing.

Jammer genoeg ging een onlangs geplande bijeenkomst met wethouders en staf van de Gemeente niet door door trieste omstandigheden aan de kant van de Gemeente. Wij zoeken nu naar een nieuwe gelegenheid.

Energiebespaarlening (EBL) van het Nationaal EnergiebesparingsFonds (NEF)

Nu het NEF duidelijk heeft gemaakt aan welke voorwaarden een EBL-aanvraag door de VVE moet voldoen, zal de VVE proberen deze aanvraagprocedure nu zo snel mogelijk af te ronden. Het ziet er naar uit dat de beide groot-eigenaars zelf ‘hun broek moeten ophouden’ en dat alle andere eigenaars zouden kunnen profiteren van een EBL.

 

Wijziging Akte van Splitsing

Het VVE-bestuur heeft zich voorgenomen om de aanleiding van de renovatie ook te gebruiken om de inmiddels sterk verouderde Akte van Splitsing van ons complex (1979!) van een facelift te voorzien. De huidige Akte bevat de nodige onvolkomenheden (zoals niet langer meer geldende wetsartikelen; guldenbedragen; niet-geïndexeerde bedragen) en zou moeten worden aangepast aan de laatste ontwikkelingen op het gebied van bijvoorbeeld appartementsrecht; wettelijke vereisten voor geldige besluitvorming in de ALV en accountancyregelgeving. Ook de eisen van financiers van de VVE spelen een rol bij dit voornemen. Gelukkige omstandigheid daarbij is, dat in september a.s. de nieuwe zgn. Modelverordening wordt verwacht, die mooi als leidraad kan dienen.

Hans Davids

Voorzitter VVE

10 juli 2017

Beste mensen,

Graag neem ik weer de pen ter hand om u bij te lichten over de laatste stand van zaken bij de voorbereiding van de renovatie van ons servicecomplex. Het zal u niet ontgaan zijn dat de traveetest inmiddels in opgestart en alweer een tijdje loopt. Eigenlijk is deze traveetest een soort proefrenovatie waarbij de opdrachtgevers voor de renovatie ‘voor de voordeur’ en ‘achter de voordeur’ (lees: de VVE en de groot-eigenaars) samen uitproberen wat de beste manier van (samen-)werken is; wat de beste materialen zijn om te gebruiken; en welke werkwijze voor u zo weinig mogelijk overlast, hinder en onrust veroorzaakt. Er vinden natuurlijk ook nog andere ontwikkelingen plaats, die allemaal inwerken op het uiteindelijke resultaat van de renovatie en daarom ieder voor zich belangrijk zijn.

Daarom maak ik, zo aan het begin van de zomer, even met u een rondje langs de velden.

Traveetest

Alle betrokken partijen beginnen zo langzamerhand op elkaar ingespeeld te raken. In het begin is het natuurlijk even wennen; moet gekeken worden naar zaken als uitvoering, werktijden en werkwijzen. Daarna moeten deze zaken op elkaar worden afgestemd; moeten afspraken worden gemaakt en moet het toezicht op de uitvoering van een en ander worden vormgegeven. Uiteraard dient de informatie over de zaken die voor u als bewoner (met name van Gebouw de Eik) van belang zijn met u te worden gedeeld. Momenteel gebeurt dat vooral door de ‘hinderkalender’ en de uitgave van een wekelijks bouwbulletin, dat door de zorg van de Stichting bij u terecht komt.

Tijdens de test doen zich allerlei onvoorziene zaken voor van bouwkundige aard waarvoor, tijdens de test, een oplossing moet worden gevonden. Ook biedt zo’n test een prima gelegenheid om, wanneer de woning ‘gestript’ is, dingen uit te proberen zonder dat er daarbij schade ontstaat aan de woning of aan goederen van zijn bewoner. Denkt u daarbij bijvoorbeeld aan de plaats van wandcontactdozen (stopcontacten), leidingen en installaties. Scenario’s die kunnen worden uitgetest kunnen bijvoorbeeld te maken met veiligheid, het voorkomen van problemen, geluidsreductie of kostenbesparingen. Het zoeken naar de kwalitatief beste oplossing is precies de bedoeling van de test.

Omdat we een hele travee (kolom van appartementen) in één keer uittesten, komt zo ook de schacht die door de verschillende woningen heen loopt, in het vizier. Die schacht staat overigens borg voor nogal wat vragen over hoe de verschillende leidingen aan elkaar bevestigd zijn; hoe zij moeten lopen en hoe zij ‘opgehangen’ zijn. U begrijpt: ook die vragen moeten allemaal beantwoord worden voor we met de echte renovatie kunnen beginnen. Alles wat we nu oplossen, stelt ons in de toekomst niet meer voor problemen.

Omdat ook het dak, de kelder en een kopgevel van Gebouw de Eik onderdeel uit maken van de test, zullen we binnenkort ook worden geconfronteerd met vragen over deze onderdelen. Ook hier zullen vragen moeten worden beantwoord en problemen moeten worden opgelost om zó in de échte renovatie kansen te kunnen benutten en risico’s te kunnen voorkomen.

Overleg met de Gemeente

U kunt zich voorstellen dat zelfs een traveetest al veel activiteiten omvat waarvoor gemeentelijke vergunningen benodigd zijn; melding moet worden gemaakt bij de gemeente of die aspecten raken van gemeentelijk beleid. Gelukkig denkt de Gemeente Utrechtse Heuvelrug, die zelf ook een behoorlijk ‘groene agenda’ heeft, goed met ons mee met bij onze ambitie om de renovatie van Park Boswijk op ZEP-niveau vorm te geven. Zoals u herinnert, staat ZEP voor Zeer Energiezuinig Pakket en omvat dit een geheel van ‘groene’ maatregelen op het gebied van verduurzaming en energiebesparing.

Jammer genoeg ging een onlangs geplande bijeenkomst met wethouders en staf van de Gemeente niet door door trieste omstandigheden aan de kant van de Gemeente. Wij zoeken nu naar een nieuwe gelegenheid.

Energiebespaarlening (EBL) van het Nationaal EnergiebesparingsFonds (NEF)

Nu het NEF duidelijk heeft gemaakt aan welke voorwaarden een EBL-aanvraag door de VVE moet voldoen, zal de VVE proberen deze aanvraagprocedure nu zo snel mogelijk af te ronden. Het ziet er naar uit dat de beide groot-eigenaars zelf ‘hun broek moeten ophouden’ en dat alle andere eigenaars zouden kunnen profiteren van een EBL.

Wijziging Akte van Splitsing

Het VVE-bestuur heeft zich voorgenomen om de aanleiding van de renovatie ook te gebruiken om de inmiddels sterk verouderde Akte van Splitsing van ons complex (1979!) van een facelift te voorzien. De huidige Akte bevat de nodige onvolkomenheden (zoals niet langer meer geldende wetsartikelen; guldenbedragen; niet-geïndexeerde bedragen) en zou moeten worden aangepast aan de laatste ontwikkelingen op het gebied van bijvoorbeeld appartementsrecht; wettelijke vereisten voor geldige besluitvorming in de ALV en accountancyregelgeving. Ook de eisen van financiers van de VVE spelen een rol bij dit voornemen. Gelukkige omstandigheid daarbij is, dat in september a.s. de nieuwe zgn. Modelverordening wordt verwacht, die mooi als leidraad kan dienen.

Hans Davids

Voorzitter VVE