Binnenkort zal een proef starten

In de periode van 28 juli tot en met 26 augustus (4 weken) worden er geen renovatiewerkzaamheden door de VvE, ABC Park Boswijk en WoonGoedZeist uitgevoerd. Mocht u in die periode activiteiten zien of horen, dan zijn mogelijk bewoners, eigenaar-bewoners of andere eigenaren werkzaamheden aan het uitvoeren. Indien hinderlijke situaties optreden meldt u dat dan svp bij de receptie of via serviceloket@parkboswijk.nl

Aan deze planning kunnen geen rechten worden ontleend.  De planning is gebaseerd op werkbare dagen, dat betekent bijvoorbeeld dat extreme weersomstandigheden, zoals wind, vorst of juist hoge temperaturen van invloed zijn op het verloop. Wijzigingen ten aanzien van routing en werkvolgorde zijn onder voorbehoud. Voor nadere details en de laatste stand van zaken kunt u contact opnemen met de receptie. Ze zullen uw vraag uitzetten bij de juiste persoon. U kunt ook digitaal uw vraag stellen via serviceloket@parkboswijk.nl

Hier boven is de overal planning vermeld waar u kunt aflezen wanneer activiteiten in uw woonblok straten . Een detailplanning per woonblok vind u zowel bij de hoofdentree als in de hal van de betreffende woonblokken.

Op onderstaand link vind u de informatiebrochure over de renovatie in Park Boswijk.

Wij willen graag aan bewoners vertellen waarom Park Boswijk wordt gerenoveerd, wat er gaat gebeuren, hoe en wanneer dat plaats vindt, maar vooral wat dat voor bewoners betekent.

        

Boswijk brochure renovatie DEF

Van de redactie

Voor u ligt een extra editie van het Boswijkbulletin. Dit bulletin is bedoeld als voorbereiding op de informatiebijeenkomst op zaterdag 21 oktober 2017. Alle bewoners en geïnteresseerden in de ontwikkeling van het toekomstbestendige Park Boswijk zijn van harte uitgenodigd voor deze bijeenkomst die om 10.30 uur in het restaurant begint.

 

Dit Boswijkbulletin bevat concrete informatie over de ontwikkeling van uw woon- en leefomgeving waarover 18 november besluiten genomen worden. Van deze extra editie gaat een groot deel over de ontwikkelingen die voor iedereen interessant zijn. Er staat ook informatie in die specifiek voor de eigenaren [E] of huurders [H] bedoeld is. Die zijn met een E of H gemarkeerd. In de samenvatting staat in grote lijnen wat u in de daaropvolgende pagina’s in meer details beschreven leest.

 

Dit Boswijkbulletin is tot stand gekomen door de inbreng van het bestuur van de Vereniging van Eigenaren (VvE), de Bewonerscommissie (BC), de grooteigenaren Woongoed Zeist (WGZ) en ABC Park Boswijk (ABC) en Stichting Park Boswijk (SPB). Want met z’n allen werken we aan een aantrekkelijk Park Boswijk!

 

Samenvatting

Er is een hoop gebeurd de afgelopen tijd en we hebben veel (en goed!) nieuws te melden. Eind dit jaar wil de VVE een aantal belangrijke besluiten nemen. Zoals de laatste jaren gebruikelijk is er dan eerst een brede informatiebijeenkomst. Want veel zaken zijn niet alleen belangrijk voor de eigenaren, maar voor àlle bewoners van en betrokkenen bij Park Boswijk.

 

We laten u op 21 oktober graag zien wat we bij de ‘traveetest’ tegenkwamen en gaan met u in gesprek over de plannen. En natuurlijk is er gelegenheid om vragen te stellen. Iedereen is van harte welkom. Wat staat er op de agenda?

 

  • Aanpak woongebouwen
    De VVE is opdrachtgever voor de renovatie van de buitenzijde van de woongebouwen. Er ligt een degelijk plan waarover in de ALV van 18 november gestemd wordt. Kozijnen, dak, kopgevels, trappenhuizen, entrees en galerijen worden in dat plan vernieuwd, aangepakt of opgeknapt en het gebouw wordt Duurzaam betekent in dit geval dat er gekeken wordt naar energiebesparing en naar gebruik van milieuvriendelijke en onderhoudsarme materialen.
  • Zeer Energiezuinig Pakket
    Het duurzamer maken van de gebouwen blijkt goed mogelijk en levert kredietfaciliteiten en subsidiemogelijkheden op. Door het gebruik van een ‘Zeer Energiezuinig Pakket (ZEP)’ kunnen uw onderhouds- en energielasten flink omlaag. Daarbij wordt het wooncomfort optimaal en worden de appartementen meer waard als ze energiezuiniger zijn. Bovendien dragen we zo een steentje bij aan een beter milieu.
  • Er komt een gunstig financieringsarrangement voor de (klein-) eigenaren
    E – Zo is de investering gering en dus voor iedereen te behappen. Er wordt geen groot bedrag ineens betaald, maar een maandelijkse bijdrage per Na de renovatie kan de VVE-bijdrage omlaag en nemen de kosten voor onderhoud en energie af. Dat levert al met al een gunstig financieel plaatje op.
  • Renovatie binnenshuis
    H – Woongoed Zeist renoveert grondig al haar leegstaande appartementen. Bewoonde appartementen van WGZ worden alleen binnenshuis gerenoveerd als huurders dat zelf willen. Bestaande huurders van WGZ blijven na renovatie van hun appartement dezelfde huur betalen.

ABC Park Boswijk BV is al sinds begin 2015 bezig met het opknappen van haar lege appartementen, en gaat daarmee door in al haar resterende appartementen. De appartementen van ABC die in slechte staat en onbewoond zijn, worden gerenoveerd. De andere appartementen van ABC worden opgefrist.

  • Goede en betaalbare service
    Er wordt – op dit moment – onderzocht welke dienstverlening in Park Boswijk gewenst is. De Bewonerscommissie heeft u daarover een enquête gestuurd. Zo gaan we verder op weg naar een servicepakket met diensten die u wenst en die tegen een goede prijs geleverd worden. De nieuwe invulling van de Brink wordt op de diensten
  • Vernieuwing splitsingsakte
    De splitsingsakte is al bijna 40 jaar oud en gedateerd. Deze wordt
  • Op naar een aantrekkelijk en eigentijds Park Boswijk!
    Kortom: er staat veel te gebeuren. Met alle veranderingen in het verschiet, gaan we er vanuit dat Park Boswijk op afzienbare termijn een modern, aantrekkelijk én goed bezet complex is dat voldoet aan de eisen van deze

 


 

De uitgebreidere inhoudsopgave

De samenvatting hiervoor geeft de hoofdlijnen aan. Voor wie zich verder wil verdiepen, geven we hieronder meer uitgebreide informatie over de volgende punten:

  • Het gaat goed met Park Boswijk;
  • De opdrachtgevers van de renovatie zullen de conclusies van de traveetest met u delen bij de informatiebijeenkomst op 21.10.17;
  • De VVE zal dan het renovatiescenario toelichten;
  • Woongoed Zeist en ABC Park Boswijk zullen de renovatie achter de voordeur toelichten;
  • De VVE en SPB zullen een inzicht geven van financiële maandlasten­-van-na-de-renovatie voor eigenaar-bewoners, voor eigenaar-verhuurders en voor huurders;
  • De VVE zal de discussie starten over alle bouwkundige bijzonderheden van de afzonderlijke appartementen van de bewoners als gevolg van de verandering van de puien;
  • De Bewonerscommissie geeft een toelichting op de, samen met de VVE en SPB, gestarte onderzoeken;
  • Er is gelegenheid vragen te stellen en opmerkingen te maken.

 

E – Alle reacties tijdens de informatiebijeenkomst kunnen van belang zijn voor de uiteindelijke voorstellen die het VVE-bestuur begin november verstuurt aan de VVE-leden. De ALV (de Algemene Ledenvergadering van de VVE) neemt op basis daarvan in haar vergadering van 18 november 2017 een beslissing over de renovatie de buitenzijde van Park Boswijk en de financiering daarvan.

E & H – Die beslissing raakt, zoals gezegd, niet alleen de eigenaren. Daarom is weer gekozen voor een brede informatiebijeenkomst op 21 oktober 2017 en voor een Extra Editie van het Boswijkbulletin als voorbereiding op deze bijeenkomst.

Op die dag vertellen de opdrachtgevers van de renovatie het laatste nieuws over de renovatie. Daarbij maken we als altijd onderscheid tussen de renovatie ‘voor de voordeur’ (die betrekking heeft op de renovatie van de algemene ruimten van Park Boswijk) en de renovatie ‘achter de voordeur’ die betrekking heeft op de appartementen van de groot-eigenaars.

 

 

Het gaat goed met Park Boswijk

Naast alle ‘grote’ plannen zijn er in ons complex ook de kleinere, meer dagelijkse ontwikkelingen. En soms leiden die kleinere dingen tot iets wat best ‘groot’ genoemd mag worden. Begin 2015 startte ABC , en ook WGZ, met het woonklaar maken (opfrissen)  van aangekochte appartementen. En per januari 2015 besloot de Bewonersvergadering om de basisservicekosten sterk te verlagen en deels te verleggen.

Samen met de goede naam die Park Boswijk ondanks alles had gehouden èn dankzij de inzet van velen (ook bewoners!), heeft dat geleid tot meer dan 100 nieuwe verhuringen en, ook al was er uitstroom, dat leidde tot een stijging van 190 bewoners eind 2015 tot 252 bewoners per 1 oktober 2017.

 

Om een globaal beeld van de toekomst te krijgen, is uitgerekend wat een volledige bezetting van Park Boswijk zou betekenen.

 

Op dit moment wordt 15% van de enkele appartementen bewoond door twee personen. Bij dubbele appartementen is dat  gemiddeld 33%. Wanneer dit beeld straks voor geheel Park Boswijk geldt, is het aantal bewoners theoretisch 445. Rekening houdend met een permanente “frictieleegstand” van 3% gaan alle betrokkenen nu verder uit van 430 bewoners bij volledige bezetting. Dat is het dubbele van het gemiddelde in 2016. Dat voorspelt veel levendigheid in Park Boswijk!

 

Ter info geven we het overzicht van de basisservicekosten per maand (voor de vergelijkbaarheid zijn 2017 en 2019 inclusief de niet verplichte afname van telefoon/kabel):

Enkel                                    Dubbel

2015                     € 258,–                               € 516,–

2017                     € 207,–                               € 350,–

2019/2020        € 155,–                               € 270,– (uit meerjarenraming SPB 2017)

 

Afname in 4 jaar              € 103,–                               € 246,–

 

Woongoed Zeist gaat door

De evaluatie van de traveetest wordt voor 16 oktober afgerond. Woongoed Zeist heeft echter nu al voldoende duidelijkheid om te besluiten door te gaan met de renovatie van al haar onbewoonde appartementen. Dat zijn er op dit moment 128. Er zullen nieuwe keukens worden geplaatst, het toilet en badkamer wordt vernieuwd en er komen nieuwe moderne elektrische kachels.

 

De belangstelling voor deze appartementen in de markt van potentiele huurders is aanzienlijk. Door te renoveren komen alle appartementen van Woongoed Zeist in het vrije sector huursegment. Daardoor kunnen zij weer verhuren aan mensen die naast de huurprijs ook de bijkomende kosten kunnen betalen.

Woongoed Zeist heeft de ambitie de renovatie achter de voordeur van al deze appartementen eind 2018 gereed te hebben. Zodra deze appartementen zijn bewoond, zal de leegstand in Park Boswijk zijn gedaald tot minder dan 10%.

WGZ start de renovatie achter de voordeur in gebouw E. Het VVE-bestuur heeft ermee ingestemd dat WGZ, na afronding van de traveetest, in gebouw E tevens doorgaat met de puirenovatie van haar te renoveren appartementen. Omdat WGZ dit geheel voor eigen rekening en risico doet, is de VVE hierbij niet rechtstreeks betrokken. Een en ander is vanzelfsprekend wel afgestemd op de échte VVE-renovatie, maar is niet gebaseerd op enig reeds door de VVE genomen renovatiebesluit.

 

H – WGZ verplicht haar huurders niet om mee te doen met renovatie van bewoonde appartementen. Huurders kunnen dat wel op vrijwillige basis doen. Huurders dienen zelf waar nodig voor het aanpassen van hun stoffering etc. te zorgen, maar daartegenover staat dat de huur niet omhoog gaat.

Datzelfde geldt, zoals bekend, ook voor verhuurde appartementen die niet worden gerenoveerd, maar wel een nieuwe pui krijgen. Het aldus verbeteren van (de isolatie van) de woningen van WGZ leidt eveneens niet tot huurverhoging van de huidige bewoonde appartementen.

 

ABC appartementen

ABC PARK BOSWIJK heeft als tweede grote eigenaar in Park Boswijk niet de ambitie om direct alle woningen aan de binnenzijde te renoveren. ABC heeft de meeste appartementen die zij bezitten woonklaar gemaakt (opgefrist) op een zeer acceptabel niveau. Een beperkt aantal  leegstaande appartementen dat nog niet opgefrist is, zal gerenoveerd worden zoals WGZ dat ook doet.

H – Indien een bewoner van een appartement van ABC Park Boswijk naar een gerenoveerd appartement wil, is dat mogelijk. Verhuizing is dan wel noodzakelijk. Bewoners kunnen als zij dit wensen contact opnemen met ABC Nova (met Anne-Marie Lommerse, de tijdelijke vervangster van Martine Sirks).

 

De vervanging van de puien van alle woningen, inclusief die van ABC, heeft geen effect op de huurprijzen van de huidige huurders van ABC PARK BOSWIJK. Als een huidige huurder van ABC wil verhuizen naar een gerenoveerd appartement, dan wordt de huur wel aangepast.

 

De traveetest

WGZ en ABC hebben samen met de VvE  inmiddels een renovatietest gedaan in een travee van Gebouw de Eik. In de traveetest zijn de woningen gerenoveerd en de voor- en achtergevels vervangen en is er isolatie aangebracht onder de begane grond vloer.  Er wordt nog een aantal onderzoeken uitgevoerd om te kijken of de praktijk klopt met de theorie. Er zijn metingen gedaan naar het zogenaamde “omloopgeluid” en de luchtdichtheid van de gevel. Ook wordt beoordeeld of de isolerende maatregelen en de brandveiligheid conform de gevraagde eisen is uitgevoerd. Bij het schrijven van dit bulletin was de evaluatie daarvan nog niet afgerond.

Er is veel van de test geleerd en zullen op 21 oktober observaties en conclusies van de VvE, WGZ en ABC over deze proefrenovatie met u gedeeld worden; zowel voor wat betreft het VVE-gedeelte als over de afstemming tussen de renovatie voor en achter de voordeur. Bij het eerste gaat het om de thermische schil van de appartementen (w.o. asbestverwijdering, puirenovatie, isolatieglas e.d.) en bij het tweede om de binnenkant van de huurappartementen van de groot-eigenaars. De observaties en conclusies zullen het uitgangspunt zijn bij het verder plannen van de verdere renovatie. En dat geldt voor de bouwkundige aspecten en ook voor de communicatie met de bewoners en het hindermanagement. Ook dat hebben we uitgebreid gemonitoord bij de traveetest.

 

Ook de VVE gaat door

E – De VVE is voornemens op haar algemene ledenvergadering (ALV) van 18 november 2017 een renovatiescenario aan haar leden voor te leggen, dat bouwkundig doortimmerd is, en financieel goed is onderbouwd. Dat scenario is feitelijk het enige nog overgebleven scenario, waarbij al diegenen die moeten beslissen over renovatie en financiering lijken te kunnen instemmen. Denk daarbij aan de particuliere eigenaars, de erven van particuliere eigenaars, kleine investeerders en de groot-eigenaars (WGZ en ABC). De VVE zal zijn leden op 18 november ook vertellen wat er, na de ALV, nog meer voor de schop ligt om aan het besluit over renovatie en financiering een goede follow-up te geven.

 

Het renovatiescenario

E – De VVE schetst u graag het scenario voor de renovatie van de woningen en van de Brink. Bij dit scenario gaan we uit van een renovatie van de woningen op ZEP-niveau. ZEP is een bouwkundige term, die staat voor: Zeer Energiezuinig Pakket, en de mate van ‘vergroening’ aangeeft bij de voorgenomen renovatie. De eigenaar-bewoners kunnen (financieel) profiteren van zowel de vergroening (minder VVE-bijdrage want minder onderhoud) als  energiebesparing; de huurders alleen van het laatste.

Bij een renovatie van appartementen op ZEP-niveau gaat het bijvoorbeeld om zaken als de isolatie van het dak, van de kopgevels en van de begane grondvloeren van de appartementengebouwen.

 

E & H – Bij alle woningen worden de voor- en achtergevel vervangen en wordt de ventilatie in de woningen aangepast. Uiteraard is er eerst ruim van te voren een gesprek met de bewoner hoe in de woning één en ander wordt uitgevoerd. Er is een kleine werkruimte nodig achter de gevel om die er uit te kunnen halen en daarvoor een nieuwe gevel te plaatsen. Hiervoor wordt direct achter de gevel een stofscherm geplaatst. Het uitwisselen van de gevel gebeurt in één dag. De voor- en achtergevel worden er niet tegelijkertijd uitgehaald. De werkwijze is als volgt gedacht:

  • dag 1 voorbereiding, plaatsen stofscherm aan één zijde, eventueel verplaatsen van zaken,
  • dag 2 uitwisselen gevel,
  • dag 3 voorbereiding, plaatsen stofscherm andere zijde,
  • dag 4 uitwisselen gevel,
  • dag 5 afwerken en zaken weer terug zetten en restafwerking.

Op de 2de verdieping wordt ter plaatse van de gevel extra isolatie aan het plafond aangebracht. Tijdens deze werkzaamheden kan de bewoner er voor kiezen wel of niet in de woning te blijven. In de woning kan de bewoner gewoon overnachten, de woning is dan weer veilig dicht. De bouwhinder die u ondervindt bij het aanpassen van het ventilatiesysteem is sterk afhankelijk van het woningtype. Indien in uw appartement een technische ruimte/berging aanwezig is zal de overlast minimaal zijn. Indien dat niet het geval is zal gekeken moeten worden hoe het systeem met de minst mogelijke belemmeringen kan worden aangebracht.

 

De doelstelling is voor de “buitenwerkzaamheden” zoveel mogelijk per blok te werken. Dit zal niet altijd mogelijk zijn. De isolatie van het dak en het aanbrengen van nieuwe dakbedekking is sterk weersafhankelijk en kan onafhankelijk van andere werkzaamheden worden uitgevoerd. Dit geldt ook voor de isolatie van de kopgevels. Het ophogen van de galerijen zodat de hinderlijke drempelhoogte verdwijnt moet samen met het vervangen van de balustrades gebeuren, omdat de balustrades dus ook hoger moeten worden. De geplande volgorde is dat gestart wordt met blok E inclusief vier in 2015 reeds verbouwde appartementen in gebouw C (661, 665, 674 en 676), vervolgens de blokken F, G, H en daarna de blokken A en B. Als laatste worden dan de blokken C en D gerenoveerd, waarbij de begane grond van deze blokken samen met de Brink wordt aangepakt.

 

Dit scenario zal ook een beeld moeten geven over de voorziene renovatie van de Brink. Op het moment van schrijven van dit bulletin is dat beeld nog niet geheel duidelijk maar wij hopen dat dat bij de informatiebijeenkomst wél zo is.

 

E – De totale kosten van de renovatie zijn bij het schrijven van deze extra editie nog niet volledig duidelijk. Op de informatiebijeenkomst op 21 oktober zal er zoveel mogelijk informatie worden gegeven. In de stukken die  voor de Algemene Ledenvergadering worden verstuurd, worden de totale kosten inclusief het effect van de eventuele lening per appartementsrecht voor particuliere eigenaren helder benoemd.

 

Financiering van de VVE-renovatie

De totale investering die de VvE wil gaan doen dient te worden omgeslagen naar de 500 appartementsrechten.  WGZ en ABC willen en/of moeten die investering zelf regelen. Voor particulieren (eigenaren/bewoners en kleine verhuurders) ligt dat anders.

E – Velen van u zullen inmiddels weten dat de VVE een principe-overeenstemming heeft met het NEF (Nationaal Energiebespaarfonds) over een Energiebespaarlening. Particuliere eigenaren kunnen daarvan gebruik maken, maar het is niet verplicht. Op 21 oktober komt de VVE met de meest actuele cijfers, maar we willen u hier wel alvast een beeld geven van het effect van zo’n lening.

  • Naast een lening heeft de VVE ook naar subsidies en bijdragen gekeken;
  • Die komen uit verschillende bronnen, maar zouden in totaal zo’n € 7.000 per woning (= circa € 5.000 per appartementsrecht) kunnen bedragen;
  • De looptijd van de lening bij het NEF is maximaal 15 jaar, de rente waarschijnlijk 2,9%;
  • De lening zal een annuïtaire lening zijn (over de hele looptijd geldt hetzelfde maandbedrag als totaal van rente en aflossing, na 15 jaar is de schuld geheel afgelost).

 

Maandlasten-na-de-renovatie

Al eerder hebben we aangegeven dat het totale bedrag van de investering in ons complex zeker van belang is. De vraag “wat betekent dat voor mij per maand” is minstens zo relevant. Onze ambitie is om bij de informatiebijeenkomst een cijfermatig overzicht te geven van alle financiële maandlasten-na-de-renovatie voor eigenaar-bewoners en huurders voor zover die samenhangen met de volgende onderdelen:

E – de VVE-lidmaatschapsbijdrage (inclusief het verminderde onderhoud door het gebruik van meer duurzame materialen),

E – de financieringslasten van de energiebespaarlening en de subsidiemogelijkheden voor de particuliere eigenaars,

E & H – de servicekosten aan SPB,

E &H – en de energiebesparing.

H – De huurbedragen blijven hier buiten beschouwing omdat de groot-eigenaars toegezegd hebben dat bestaande huren door de renovatie niet worden aangepast voor bewoonde woningen. Voor huurders van kleinere verhuurders kan dit anders zijn, zie eventueel uw huurcontract.

E & H – Voor de basisservicekosten heeft de stichting (SPB) vorig jaar een meerjarenraming gemaakt. Sinds 2015 zijn de basisservicekosten per appartementsrecht al gemiddeld met € 65,– gedaald (voor een enkel appartement met € 51,–, voor een dubbel appartement met € 166,– per maand). Een verdere afname met € 40,– per maand is, zonder vermindering van kwantiteit of kwaliteit van de huidige dienstverlening, een realistische verwachting.

Daarbij is een mogelijk voorstel aan bewoners meegenomen dat besparing op energieverbruik in de Brink door onder meer betere isolatie, niet doorgegeven zou kunnen worden aan de bewoners, maar wordt gebruikt als dekking van een deel van de investeringen in de Brink.

 


 

Energiegebruik nu en straks

Uw elektriciteitsverbruik wordt via meteropname door SPB aan u gefactureerd. Er is dus veel bekend over het huidige verbruik. Onlangs is het werkelijke verbruik over de jaren 2013, ‘14, ‘15 en ‘16 systematisch op de rij gezet. Na correctie voor lege appartementen leverde dat het volgende beeld op van het werkelijke (‘modale’) verbruik:

TYPE                                                          VERBRUIK

Corridor dubbel       14.000 kWh

Galerij dubbel                                    13.000 kWh

Corridor enkel                                     9.000 kWh

Galerij enkel                                          8.000 kWh

Het werkelijke verbruik kan per bewoner aanzienlijk verschillen. Dat kan met individueel stookgedrag te maken hebben, of met de ligging van een appartement in het complex (kopgevel of onbewoonde buurappartementen). Binnen dit verbruik zit ook de elektrische boiler (geschat op 1.500 à 2.000 kWh per jaar).

H – WGZ plaatst in gerenoveerde appartementen nieuwe boilers, waarvoor boven op de huurprijs een bedrag voor de huur van deze boiler komt. Uiteraard wordt de boilerhuur dan uit het voorschotbedrag van elektra gehaald. Een voorzichtige raming van de besparing is € 25,– per maand voor een enkel appartement en € 45,– per maand voor een dubbel appartement.

Voor corridorappartementen is van belang hoe en hoeveel de corridors (gangen) worden geïsoleerd of verwarmd.

Het energieverbruik van de Brink is niet apart per onderdeel bemeterd. Een ruwe, maar realistische raming wijst in de richting van een mogelijke besparing van € 50.000,– per jaar. Dat is afgerond € 10,– per appartementsrecht gemiddeld per maand.

 

VVE-onderhoudskosten nu en straks

E – Inmiddels is er een zogenaamd MJOP (meerjarenonderhoudsplan) gemaakt. Dit plan is gemaakt op basis van de gerenoveerde situatie voor een periode van 20 jaar. Omdat veel bouwonderdelen dan nieuw of als nieuw zijn, of zoals de kunststof gevelelementen minder onderhoudsgevoelig, zullen de onderhoudskosten uiteraard dalen. De besparing zal enkele tientjes per maand bedragen. De daadwerkelijke besparing zal u tijdens de informatiebijeenkomst op 21 oktober worden meegedeeld.

 

Plussen en minnen op één rij

Eigenaar-bewoners hebben te maken met ál deze plussen en minnen; huurders alleen met het bedrag aan servicekosten en met de energiebesparing. Helder uitgangspunt van de VVE is dat de VVE-bijdrage, het energiegebruik en de basisservicekosten naar beneden gaan; en dat de financieringslasten van de lening omhoog gaan. Het saldo van deze onderdelen wordt echter weer gecompenseerd door de subsidiemogelijkheden; en die zijn niet gering voor eigenaar-bewoners bij een renovatie op ZEP-niveau. De VVE werkt dat overzicht verder uit naar de situatie van enkele en dubbele appartementen en presenteert dat op 21 oktober. Rest nog hier op te merken dat wij allen een sprong beogen van energielabel G naar B. Dat heeft natuurlijk een positief effect op de waarde van de appartementen bij verkoop.

 


 

Bouwkundige bijzonderheden  

De antwoorden op de vragen die gesteld zijn op basis van het Schetsontwerp (2015) worden 17 oktober bij u in de brievenbus bezorgd.

De VVE wil de informatiebijeenkomst ook gebruiken om te praten over alle bouwkundige bijzonderheden die de verschillende appartementen tonen en die zich mogelijkerwijs niet verdragen met een eenvormige uitvoering van de renovatie in het complex. Waarschijnlijk zal iedere bewoner wel op de een of andere manier bijzonderheden hebben, zoals:

 

Zonwering

Indien u zonwering hebt aangebracht op de bovenste verdieping, zal deze in de meeste gevallen op de houten gevel zijn gemonteerd. Zonweringen moeten na plaatsen van de nieuwe pui op een andere manier worden gemonteerd. De VvE gaat met de bewoner hierover in overleg. Mogelijk zal de VvE  een collectieve oplossing aanbieden.

 

Doorboringen en sparingen

Mogelijk hebt u op dit moment een doorvoer door het houten kozijn van een elektrakabel, waterleiding of aircoleiding. Hier moet een aanpassing worden gedaan. Omdat de isolatie en de luchtdichtheid van de nieuwe gevel van groot belang is, moeten eventuele nieuwe doorvoeren op de juiste technische wijze worden uitgevoerd. Ook hier zoekt VvE samen met u als bewoner naar een oplossing.

 

Maatwerk

Niet één appartement en de bewoning daarvan is gelijk aan een ander. U heeft misschien horren of extra sloten aangebracht of zelfs een schuifpui. Misschien staat er bij u een kast of keukenblok tegen de glas pui of is uw woning zelfs uitgebouwd. De VvE bekijkt en bespreekt daarom vooraf de situatie met de bewoner. Uitgangspunt is wel dat alle zaken die u zelf heeft aangebracht en bevestigd aan de houten puien moeten worden verwijderd om vervanging van de puien mogelijk te maken.

 

Isolatie

Een deel van het plafond van de appartementen op de tweede verdieping is tevens de onderkant van het terras en/of de galerij van de bovenste verdieping. Dit deel is niet geïsoleerd en geeft veel condens en vochtproblemen. Om die problemen op te lossen en ook om daarmee aan de voorwaarden van de ZEP-subsidie en –financiering te voldoen, dient dit plafond te worden geïsoleerd. Ook hier zal de VvE in de woning beoordelen hoe dat op de minst hinderlijke wijze kan plaatsvinden.

 

 

De rol en de inbreng van de bewoners

Op 4 oktober heeft u in het bulletin kunnen lezen dat er op initiatief van de Bewonerscommissie (BC) in samenwerking met VVE en SPB, drie werkgroepen zijn gevormd om toekomstige beleidsbeslissingen van een goede feitelijke onderbouwing te voorzien.  Dat zijn de werkgroepen Renovatie, Motivatie & Klantentevredenheid en Kosten. Deze werkgroepen zijn begin oktober begonnen.

 

De werkgroep Renovatie brengt de bestaande losse einden van het ZEP-scenario die moeten worden opgelost, in kaart. Deze werkgroep moet ook aangeven wat later gebeurt (na 2018). Tevens moeten de consequenties van het ZEP-scenario voor iedere bewonersgroep worden berekend. Deze werkgroep kijkt ook naar de antwoorden op de vragen die gesteld zijn in december 2015 naar aanleiding van het Schetsontwerp.

 

De werkroep Motivatie & Tevredenheid onderzoekt door middel van een enquête onder de bewoners de tevredenheid. Aan potentiële (toekomstige) bewoners  wordt gevraagd wat hun motivatie is om naar Park Boswijk te komen.

 

Voor de werkgroep Kosten staat de vraag centraal hoe wij onze dienstverlening zo efficiënt maar ook klantgericht mogelijk kunnen inrichten.

 

Al deze werkgroepen moeten 27 oktober klaar zijn met hun eindconclusies in rapportvorm.

De BC zal dit materiaal goed bestuderen en is zelf ook verantwoordelijk voor de totstandkoming ervan. Daarnaast wordt nog eens goed geluisterd naar de opvattingen van de partners in de driehoek, dus de Stichting Park Boswijk (SPB) die het beheer doet en de Vereniging van Eigenaren (VvE) .

 

Eind oktober wil de BC in een voorzittersoverleg met VvE en SPB, dus in kleine kring een convenant (Heren akkoord) afspreken. Daarin worden alle afspraken die gemaakt zijn rond renovatie en dienstverlening SPB, op hoofdlijnen vast gelegd. De BC doet dit omdat zij als vertegenwoordigers van de klanten verlangen dat niet over hun hoofd heen wordt beslist maar dat zij duidelijk inspraak hebben in het te voeren beleid. De BC hoopt erin te slagen begin november hierover tot overeenstemming te komen. Dan zullen de achterbannen, de toezichthouders cq leden vergadering dit nog moeten goedkeuren.

 

 

Ten slotte

U heeft nu veel gelezen over de plannen en u krijgt nog aanvullende informatie op 21 oktober. Daar kan iedereen natuurlijk nog vragen over stellen. Eind oktober zijn de uitkomsten van de onderzoeken bekend. Deze worden begin november besproken door BC, VvE en SPB en kunnen meegenomen worden in de voorbereidingen voor de Algemene Ledenvergadering van de VvE. Uiteindelijk wordt op 18 november 2017 met een goede voorbereiding en onderbouwing een aantal besluiten door de eigenaren genomen die bepalend zijn voor de toekomst van Park Boswijk.

 

VVE, WGZ, ABCPB BV, BC en SPB hopen u allen te zien op de 21e!

 

Start renovatie proeftravee

Op maandag 19 juni is de aannemer gestart met de renovatie van de binnenzijde van de woningen . Het vervangen van de puien en de daarmee verbonden asbest sanering staat direct na de bouwvakvakantie, zijnde 21 augustus,  gepland. De bewoners van gebouw E , waar de traveetest wordt uitgevoerd, worden wekelijks geïnformeerd via een zogenaamde hinderkalender waarin vooraf aangeven wordt welke activiteiten worden uitgevoerd en welke hinder de bewoners van blok E hierbij kunnen verwachten.

Planning

Veel van u vragen hoe de planning van de renovatie er na de zomervakantie uit gaat zien. Pas nadat de proef is afgerond kunnen wij u hier nader over informeren. Wel is nu duidelijk dat blok C en D als laatste aan de beurt zullen zijn omdat deze aan de Brink grenzen.

Renovatie VvE en eigenaren

Tijdens de informatiedag, maar ook tijdens her wekelijkse spreekuur op dinsdagochtend, blijkt dat er helaas nog steeds onduidelijkheid is over wie welk deel van de renovatie voor zijn rekening neemt. De VvE is verantwoordelijk voor de thermische schil; dat zijn alle wanden die grenzen aan de buitenlucht, dus ook wat men zo mooi de vijfde gevel noemt: het dak.  Ook valt de schacht en de CO2 gestuurde ventilatie onder verantwoordelijkheid van de VvE. Of in de woning gerenoveerd gaat worden is afhankelijk van de keuze van de eigenaar. De grooteigenaren WGZ en ABC zullen in ieder geval al hun lege appartementen renoveren. Voor de bewoonde woningen wordt een huurder niet verplicht een renovatie in de woning te laten uitvoeren, maar hij of zij kan hier wel voor kiezen. Indien men hier niet voor kiest blijven ook de bestaande kachels bestaan, die gewoon zoals nu blijven functioneren. In de gerenoveerde woningen worden nieuwe elektrische kachels geplaatst naar de stand van de hedendaagse techniek.

Financiering

De kosten van de renovatie in de woningen dienen uiteraard door de eigenaar te worden gefinancierd. De financiering voor het VvE-deel is weer een stapje verder. In het volgende bouwbulletin zal de voorzitter van de VvE u daar nader over informeren. Als bekend is de doelstelling de kosten voor de particuliere eigenaren van deze duurzame en energiebesparende renovatie om te zetten naar een aanvaardbaar bedrag per maand.

Onderhoud

Het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) wat van toepassing is na de renovatie is vrijwel gereed. Tot aan de renovatie wordt alleen het noodzakelijk planmatig onderhoud uitgevoerd, zoals bijvoorbeeld controle aan brandblussers, liften, de sprinklerinstallatie, telefooncentrale, oproepsysteem, enz Het overig planmatig onderhoud wordt dus niet uitgevoerd. Het zou niet logisch zijn een gevelelement te schilderen wat over enkele maanden wordt gesloopt.

 

Soorten onderhoud

Velen van u vragen aan ons welke soorten onderhoud er zijn en hoe de VvE hier voor en na de renovatie mee omgaat.

Klachtenonderhoud: Is het herstellen van ernstige gebreken na de melding van een klacht; Dit type onderhoud wordt natuurlijk ook voor de renovatie uitgevoerd. Uiteraard zal na de renovatie dit type onderhoud sterk afnemen;

Correctief onderhoud: Is het herstellen van gebreken na een constatering van bijvoorbeeld een medewerker technische dienst of een automatisch gegenereerde melding van een storing door een installatie;

Mutatieonderhoud: onderhoud bij wijziging van de huurder (huurwoningen); Wanneer woningen van Woongoedzeist of ABC leeg komen door vertrek naar elders, zullen die woningen door de verhuurder worden gerenoveerd.

Planmatig onderhoud: ter voorkoming van defecten, op een gestructureerde wijze in de tijd. Hiervoor heeft de VvE een onderhoudsplan opgesteld voor een periode van 15 jaar.

Voorbeeld; nadat nieuwe dakbedekking is aangebracht moet er meestal na 20 jaar opnieuw dakbedekking worden aangebracht. In die 20 jaar moet er natuurlijk gespaard zijn om dan die actie te kunnen uitvoeren. Zo heeft elk bouwonderdeel een zogenaamde technische levensduur. Door onze keuze van kunststofkozijnen is periodiek schilderwerk daarvoor dus niet nodig. De investering is hoger, maar de onderhoudskosten zijn beduidend lager. Er zijn ook jaarlijks terugkerende zaken, zoals de controle op de liften en automatische deuren.

 

Waterkwaliteit

Vorige maand heeft de VvE door Omegan water een test laten uitvoeren op de waterkwaliteit. Ons water voldoet ruimschoots aan de wettelijk vereiste drinkwaterkwaliteit. De pH waarde is 7,8. Uiteraard heeft ook een legionellacontrole plaats gevonden. Ook hier voldoen we aan de wettelijke eisen.

 

Bert van der Laan

Projectleider VvE

 

Traveetest

Zoals Hans Davids in het vorige bouwbulletin al aankondigde gaat er binnenkort nu eindelijk iets gebeuren. In de maand juni zal de traveetest worden uitgevoerd. Vier woningen boven elkaar in gebouw E ( appartement 397, 428, 459 en 489/490) worden gerenoveerd. De onderste drie appartementen zijn eigendom van WoonGoed Zeist (WGZ); de bovenste woning; het penthouse is van Stichting Park Boswijk (SPB). Alle appartementen staan  leeg en lenen zich daarom goed voor deze test.  Bij deze vier woningen zullen in opdracht van de VvE de puien worden vervangen en zal er CO2-gestuurde ventilatie worden aangebracht. De eigenaren van de woningen zullen de keuken, toilet en badkamer renoveren en een nieuw verwarmingssysteem aanbrengen.  Het blijkt nu dat door het toepassen van ZEP-maatregelen een lucht-water pomp installatie niet nodig is om de vereiste energieindex (en dus besparing) te halen.

Bouwmethodiek, hinder en asbestsanering

Om ook inzicht te krijgen in de mate van hinder tijdens de renovatiewerkzaamheden zullen voor het vervangen van de gevelpuien en bijbehorende asbestsanering, twee verschillende methodes worden toegepast en uitgetest. Na afloop van de traveetest hebben we dan een goed beeld welke methode het meest geschikt is. Ook in de woningen zullen meerdere renovatiescenario’s worden uitgeprobeerd. Bedoeling van de test is om op de gebieden van planning, hinder, financien, bouwtechniek en bouwdetaillering de juiste keuze’s te kunnen maken, voordat de echte renovatie na de zomer gaat starten.

  kopgevel voorzien van 20 cm isolatie en stucwerk

Ballustrades

De glazen balustrades, zoals ook in de mock-up gepresenteerd, vielen bij velen niet in goede aarde. Over “mooi en niet mooi” blijven er natuurlijk altijd onoplosbare discussies.  Het argument zoals door velen van uw ingebracht in diverse overlegmomenten, betreffende het ontbreken van een gevoel van veiligheid hebben wij aangegeven aan de architect.  Er is nu een balustrade gedacht die ter plaatse van de voordeur en balkondeur wat meer gesloten is. Door het meer of minder draaien van de zogenaamde balusters (stalen strippen) ontstaat zoals te zien, een soort golfpatroon.

Kopgevel

Onderdeel van de proef is ook dat één kopgevel zal worden voorzien van isolatie aan de buitenzijde, die vervolgens wordt gestuct. De bovenste terugliggende woning, die nu terecht penthouse wordt genoemd, wordt bekleed met een onderhoudsvrije bekleding in hout-look.

Uitvoering

De keuze voor de aannemer is na een gedegen selectie  gemaakt. Voor zowel de werkzaamheden van de VvE als voor WGZ is dit Bouwbedrijf Van Schaik uit Breukelen. Het is een familiebedrijf en middelgrote bouwer met veel ervaring in renovaties. De laatste detailafspraken met de aannemer worden deze week gemaakt, waarna de definitieve planning bekend zal zijn. Op dit moment gaan we uit van de start begin juni en een uitvoeringsperiode van circa 4 weken.

Informatie en communicatie

Op zaterdag 20 mei zal er van 10.00-12.00 uur voor de bewoners van blok Eik een informatiebijeenkomst worden gehouden in de Rietschans. Nadere informatie over die bijeenkomst volgt voor de betrokkenen. U kunt hier al uw vragen kwijt die betrekking hebben op de test. Voor vragen over de renovatie van uw eigen woning zullen wij in een later stadium één of meer afzonderlijke informatiebijeenkomsten organiseren.

Website

Inmiddels staan alle bouwbulletins ook op de website van Park Boswijk onder https://www.parkboswijk.nl/renovatie/blog/categorie/bouwbulletins/ U kunt daar straks ook de renovatietest volgen middels foto’s in de verschillende stadia.

 

Bert van der Laan, gedelegeerd opdrachtgever VvE

Op zaterdag 20 mei 2017 zal er van 10.00 tot 12.00 uur een informatiebijeenkomst worden gehouden in de Rietschans voor de bewoners van gebouw Eik.

In de maand juni zullen als test 4 woningen boven elkaar in gebouw Eik, een zogenaamde travee, als proef worden gerenoveerd.

Binnenkort volgt nadere informatie.

 

Aanbesteding proef travee

Op 15 februari hebben vier aannemers zich gepresenteerd aan de beoordelingscommissies van respectievelijk de VvE  en de grooteigenaren. Doelstelling was om onafhankelijk van elkaar de aanbieders te beoordelen op het zogenaamde plan van aanpak.  In het plan van aanpak beschrijft een bedrijf hoe de werkmethode gepland is, hoe de voorlichting en communicatie met u als bewoner is georganiseerd, hoe overlast kan worden geminimaliseerd, wat de voorgestelde routing is en hoe wordt omgegaan met persoonlijke wensen en omstandigheden. Alle aanbieders hadden een duidelijk verhaal met uiteraard een verschil in aanpak. Pas na de beoordeling zijn de gesloten enveloppen, met daarin de calculaties, geopend. De afgelopen twee weken heeft nadere analyse van de begrotingen plaats gevonden. De keuze van de aannemer voor de proeftravee zal binnenkort bekend worden gemaakt.

Informatie en communicatie

De bewoners van gebouw Eik, waar de proeftravee zich bevindt, zullen binnenkort worden geïnformeerd. Als VvE nemen wij in de komende weken persoonlijk contact op met alle eigenaar-bewoners en zullen de verhuurders de nodige informatie ter verdere verspreiding verschaffen. Pas na de proef zal duidelijk worden wanneer en hoe de totale revitalisatie plaats vindt. U wordt uiteraard op de hoogte gehouden van de traveetest, maar de informatie wanneer en hoe het vervangen van de voor- en achtergevel pui bij u plaats vindt kunnen we pas na de proef geven.

Website

Inmiddels staan de bouwbulletins vermeld op www.parkboswijk.nl onder het kopje “renovatie”. Vanaf half maart zullen hier ook de “meest gestelde vragen” (FAQ) worden vermeld. Behalve op het wekelijkse spreekuuur op dinsdag van 10-11 uur, kunt u uw vragen ook stellen via bvdlaan@parkboswijk.nl  We zullen de voor iedereen van toepassing zijnde vragen inclusief antwoord dan ook opnemen in deze lijst. Uiteraard zullen we deze lijst ook als hard copy publiceren.

Tuinpaden

Inmiddels is een schouw uitgevoerd van de tuinpaden en zijn de meest  “struikelgevaarlijke” plekken geïnventariseerd. Wij zullen binnenkort overgaan tot opdrachtverstrekking om deze plekken te repareren.

Verhuizingen en woningmutaties

In het huishoudelijk reglement , de statuten en indien van toepassing uw huurreglement staan diverse zaken vermeld waar u als bewoner rekening mee dient te houden. Deze zogenaamde gebruiksvoorwaarden en de procedure wanneer u iets aan uw woning wilt aanpassen zijn voor velen onduidelijk. Wat mag er zonder toestemming en waar moet toestemming voor worden gevraagd? Mag er nu bijvoorbeeld wel of geen laminaat worden gelegd? Mag ik bij verhuizing gebruik maken van de lift? Mag ik een plantenbak op het balkon plaatsen? Alle informatie over deze zaken zal worden verzameld, samengevat en aangevuld. In het bouwbulletin van 4 april zal ik u daar nader over berichten.